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HomeMy WebLinkAboutPRE_Preapp_Meeting_Summary_180111_v1P R E A P P L I C A T I O N M E E T I N G F O R G r e e n 7 L o t S h o r t P l a t 5 0 0 $ N E 2 n d S t r e e t P R E 1 7 - 0 0 0 1 6 6 C I T Y O F R E N T O N D e p a r t m e n t o f C o m m u n i t y & E c o n o m i c D e v e l o p m e n t P l a n n i n g D i v i s i o n A p r i l 1 3 , 2 0 1 7 C o n t a c t I n f o r m a t i o n : P l a n n e r : J i l l D i n g , 4 2 5 . 4 3 0 . 6 5 9 8 P u b l i c W o r k s P l a n R e v i e w e r : R o h i n i N a i r , 4 2 5 . 4 3 0 . 7 2 9 8 F i r e P r e v e n t i o n R e v i e w e r : C o r e y T h o m a s , 4 2 5 . 4 3 0 . 7 0 2 4 B u i l d i n g D e p a r t m e n t R e v i e w e r : C r a i g B u r n e l l , 4 2 5 . 4 3 0 . 7 2 9 0 P l e a s e r e t a i n t h i s p a c k e t t h r o u g h o u t t h e c o u r s e o f y o u r p r o j e c t a s a r e f e r e n c e . C o n s i d e r g i v i n g c o p i e s o f i t t o a n y e n g i n e e r s , a r c h i t e c t s , a n d c o n t r a c t o r s w h o w o r k o n t h e p r o j e c t . Y o u w i l l n e e d t o s u b m i t a c o p y o f t h i s p a c k e t w h e n y o u a p p l y f o r l a n d u s e a n d / o r e n v i r o n m e n t a l p e r m i t s . P r e - s c r e e n i n g : W h e n y o u h a v e t h e p r o j e c t a p p l i c a t i o n r e a d y f o r s u b m i t t a l , c a l l a n d s c h e d u l e a n a p p o i n t m e n t w i t h t h e p r o j e c t m a n a g e r t o h a v e i t p r e - s c r e e n e d b e f o r e m a k i n g a l l o f t h e r e q u i r e d c o p i e s . T h e p r e - a p p l i c a t i o n m e e t i n g i s i n f o r m a l a n d n o n - b i n d i n g . T h e c o m m e n t s p r o v i d e d o n t h e p r o p o s a l a r e b a s e d o n t h e c o d e s a n d p o l i c i e s i n e f f e c t a t t h e t i m e o f r e v i e w . T h e a p p l i c a n t i s c a u t i o n e d t h a t t h e d e v e l o p m e n t r e g u l a t i o n s a r e r e g u l a r l y a m e n d e d a n d t h e p r o p o s a l w i l l b e f o r m a l l y r e v i e w e d u n d e r t h e r e g u l a t i o n s i n e f f e c t a t t h e t i m e o f p r o j e c t s u b m i t t a l . T h e i n f o r m a t i o n c o n t a i n e d i n t h i s s u m m a r y i s s u b j e c t t o m o d i f i c a t i o n a n d / o r c o n c u r r e n c e b y o f f i c i a l d e c i s i o n - m a k e r s ( e . g . , H e a r i n g E x a m i n e r , P l a n n i n g D i r e c t o r , D e v e l o p m e n t S e r v i c e s D i r e c t o r , D e p a r t m e n t o f C o m m u n i t y & E c o n o m i c D e v e l o p m e n t A d m i n i s t r a t o r , P u b l i c W o r k s A d m i n i s t r a t o r a n d C i t y C o u n c i l ) . F i r e & E m e r g e n c y s e r v i c e s t D e p a r t m e n t M E M O R A N D U M D A T E : 4 / 1 3 / 2 0 1 7 1 1 : 0 0 A M T O : J i l l D i n g , S e n i o r P l a n n e r F R O M : C o r e y T h o m a s , P l a n R e v i e w / I n s p e c t o r S U B J E C T : ( G r e e n 7 - l o t S h o r t P l a t ) P R E 1 7 - 0 0 0 1 6 6 1 . T h e f i r e f l o w r e q u i r e m e n t f o r a s i n g l e f a m i l y h o m e i s 1 , 0 0 0 g p m m i n i m u m f o r d w e l l i n g s u p t o 3 , 6 0 0 s q u a r e f e e t ( i n c l u d i n g g a r a g e a n d b a s e m e n t s ) . I f t h e d w e l l i n g e x c e e d s 3 , 6 0 0 s q u a r e f e e t , a m i n i m u m o f 1 , 5 0 0 g p m f i r e f l o w w o u l d b e r e q u i r e d . A m i n i m u m o f o n e f i r e h y d r a n t i s r e q u i r e d w i t h i n 3 0 0 - f e e t o f t h e p r o p o s e d b u i l d i n g s a n d t w o h y d r a n t s i f t h e f i r e f l o w g o e s u p t o 1 , 5 0 0 g p m . T h e e x i s t i n g f i r e h y d r a n t s a r e n o t w i t h i n 3 0 0 f e e t o f t h e p r o p o s e d n e w l o t . A m i n i m u m o f o n e n e w h y d r a n t w i l l b e r e q u i r e d . A p p l i c a n t s h a l l p r o v i d e a w a t e r a v a i l a b i l i t y c e r t i f i c a t e f r o m K i n g C o u n t y W a t e r D i s t r i c t 9 0 . 2 . T h e f i r e i m p a c t f e e s a r e c u r r e n t l y a p p l i c a b l e a t t h e r a t e o f $ 7 1 8 . 5 6 p e r s i n g l e f a m i l y u n i t . T h i s f e e i s p a i d a t b u i l d i n g p e r m i t i s s u a n c e . C r e d i t w i l l b e g r a n t e d f o r a n y e x i s t i n g h o m e s t h a t a r e r e m o v e d o r r e t a i n e d . 3 . F i r e d e p a r t m e n t a p p a r a t u s a c c e s s r o a d w a y s a r e r e q u i r e d t o b e a m i n i m u m o f 2 0 - f e e t w i d e f u l l y p a v e d , w i t h 2 5 - f e e t i n s i d e a n d 4 5 - f e e t o u t s i d e t u r n i n g r a d i u s . F i r e a c c e s s r o a d w a y s s h a l l b e c o n s t r u c t e d t o s u p p o r t a 3 0 - t o n v e h i c l e w i t h 7 5 - p s i p o i n t l o a d i n g . A c c e s s i s r e q u i r e d w i t h i n 1 5 0 - f e e t o f a l l p o i n t s o n t h e b u i l d i n g s . D e a d e n d s t r e e t s t h a t e x c e e d 1 5 0 - f e e t i n l e n g t h r e q u i r e a n a p p r o v e d h a m m e r h e a d t y p e t u r n a r o u n d . I f a p p l i c a n t d e s i r e s t o i n s t a l l o n l y a 1 6 - f e e t w i d e r o a d w a y , t h e y m u s t a p p l y f o r a v a r i a n c e a n d a p p r o v a l w o u l d b e c o n d i t i o n e d t h a t t h e n e w h o m e s o n L o t s 2 a n d 3 w o u l d b e e q u i p p e d w i t h a n a p p r o v e d r e s i d e n t i a l f i r e s p r i n k l e r s y s t e m . D E P A R T M E N T O F C O M M U N I T Y A N D E C O N O M I C D E V E L O P M E N T M E M O R A N D U M D A T E : A p r i l 1 3 , 2 0 1 7 T O : J i l l D i n g , S e n i o r P l a n n e r F R O M : R o h i n i N a i r , C i v i l P l a n R e v i e w e r S U B J E C T : U t i l i t y a n d T r a n s p o r t a t i o n C o m m e n t s f o r G r e e n S h o r t P l a t P R E 1 7 - 0 0 0 1 6 6 N O T E : T h e a p p l i c a n t i s c a u t i o n e d t h a t i n f o r m a t i o n c o n t a i n e d i n t h i s s u m m a r y i s p r e l i m i n a r y a n d n o n - b i n d i n g a n d m a y b e s u b j e c t t o m o d i f i c a t i o n a n d / o r c o n c u r r e n c e b y o f f i c i a l C i t y d e c i s i o n - m a k e r s . R e v i e w c o m m e n t s m a y a l s o n e e d t o b e r e v i s e d b a s e d o n s i t e p l a n n i n g a n d o t h e r d e s i g n c h a n g e s r e q u i r e d b y C i t y s t a f f o r m a d e b y t h e a p p l i c a n t . I h a v e c o m p l e t e d a p r e l i m i n a r y r e v i e w f o r t h e a b o v e - r e f e r e n c e d p r o p o s a l . T h e f o l l o w i n g c o m m e n t s a r e b a s e d o n t h e p r e - a p p l i c a t i o n s u b m i t t a l m a d e t o t h e C i t y o f R e n t o n b y t h e a p p l i c a n t . W A T E R 1 . T h e p r o p o s e d d e v e l o p m e n t i s w i t h i n t h e W a t e r D i s t r i c t 9 0 ’ s w a t e r s e r v i c e a r e a . 2 . F i r e H y d r a n t s s h a l l m e e t t h e r e q u i r e m e n t s o f R e n t o n F i r e A u t h o r i t y . 3 . W a t e r a v a i l a b i l i t y c e r t i f i c a t e f r o m t h e W a t e r D i s t r i c t 9 0 m u s t b e p r o v i d e d t o t h e C i t y d u r i n g t h e l a n d u s e a p p l i c a t i o n . 4 . A p p r o v e d w a t e r p l a n s f r o m t h e W a t e r D i s t r i c t 9 0 m u s t b e p r o v i d e d d u r i n g t h e u t i l i t y c o n s t r u c t i o n p l a n r e v i e w . H : \ c E D \ p l a n n i n g \ c u r r e n t P l a n n i n g \ P R E A P P S \ 2 0 1 7 P r e a p p s \ 1 7 - 0 0 0 1 6 6 . J i l l \ C i v i l P r e - A p p c o m m e n t s ( r e v i s e d a f t e r m e e t i n g ) . d o c x G r e e n S h o r t P l a t — P R E 1 7 - 0 0 0 1 6 6 P a g e 2 o f 4 A p r i l 1 3 , 2 0 1 7 S A N I T A R Y S E W E R 1 . S e w e r s e r v i c e s h a l l b e p r o v i d e d b y t h e C i t y o f R e n t o n . 2 . T h e r e i s e x i s t i n g 8 i n c h s e w e r m a i n o n H o q u i a m A v e N E . 8 i n c h d i a m e t e r s e w e r m a i n e x t e n s i o n i s r e q u i r e d o n t h e N E 2 n d S t r e e t f r o n t a g e , w h i c h w i l l h a v e t o b e l o c a t e d t o p r o v i d e f u t u r e s e r v i c e t o p r o p e r t i e s l o c a t e d u p s t r e a m . T h e s e w e r m a i n i s s o m e w h a t d e e p , a p p r o x i m a t e l y 2 3 f e e t a n d y o u w i l l n e e d t o e x t e n d a c r o s s N E 2 n d S t r e e t f r o n t a g e , a t m i n i m u m s l o p e s o t h a t t h e s e w e r w i l l b e a b l e t o s e r v e t h e m a x i m u m n u m b e r o f p r o p e r t i e s t o t h e w e s t . 3 . E a c h l o t s h o u l d b e s e r v e d b y i n d i v i d u a l s i d e s e w e r s . G r a v i t y s e r v i c e i s d e s i r a b l e . F o r c e m a i n m a y b e r e q u i r e d w h e r e g r a v i t y s e r v i c e w i l l n o t b e a v a i l a b l e . 4 . T h e d e v e l o p m e n t i s s u b j e c t t o a w a s t e w a t e r s y s t e m d e v e l o p m e n t c h a r g e ( S D C ) f e e . T h e S D C f e e f o r s e w e r i s b a s e d o n t h e s i z e o f t h e n e w d o m e s t i c w a t e r t o s e r v e t h e n e w h o m e o n e a c h l o t . T h e s e w e r S D C f e e f o r a ¾ - i n c h o r 1 - i n c h m e t e r i s $ 2 , 5 4 0 . 0 0 ( 2 0 1 7 r a t e ) . T h e f e e i s s u b j e c t t o c h a n g e a n d t h e f e e t h a t i s c u r r e n t a t t h e t i m e o f i s s u a n c e o f t h e u t i l i t y c o n s t r u c t i o n p e r m i t w i l l b e a p p l i c a b l e . 5 . T h e C e n t r a l P l a t e a u I n t e r c e p t o r S p e c i a l A s s e s s m e n t D i s t r i c t f e e ( S A D ) f e e w i l l b e a p p l i c a b l e o n t h e p r o j e c t . T h e S A D f e e r a t e w h e n i t w a s e s t a b l i s h e d i n 2 0 0 9 w a s $ 3 5 1 . 9 5 p l u s i n t e r e s t p e r l o t . A s o f 4 / 1 2 / 2 0 1 7 , t h e S A D f e e r a t e p e r l o t i s $ 4 9 5 . 1 0 p l u s a d d i t i o n a l i n t e r e s t p e r d a y o f $ 0 . 0 5 1 1 1 . T h e r a t e t h a t w i l l b e a p p l i c a b l e o n t h e i s s u a n c e d a y o f t h e u t i l i t y c o n s t r u c t i o n p e r m i t w i l l b e a p p l i c a b l e o n t h i s p r o j e c t . S U R F A C E W A T E R 1 . A d r a i n a g e r e p o r t c o m p l y i n g w i t h t h e 2 0 1 7 C i t y o f R e n t o n S u r f a c e W a t e r D e s i g n M a n u a l w i l l b e r e q u i r e d . B a s e d o n t h e C i t y ’ s f l o w c o n t r o l m a p , t h e s i t e f a l l s w i t h i n t h e F l o w C o n t r o l D u r a t i o n S t a n d a r d ( F o r e s t e d S i t e C o n d i t i o n s ) . T h e s i t e i s l o c a t e d i n t h e L o w e r C e d a r R i v e r d r a i n a g e b a s i n . S t o r m w a t e r B M P s a p p l i c a b l e t o t h e i n d i v i d u a l l o t s m u s t b e p r o v i d e d a n d i n f o r m a t i o n s h o u l d b e i n c l u d e d i n t h e l a n d u s e a p p l i c a t i o n s u b m i t t a l . A l l s t o r m w a t e r i m p r o v e m e n t s a s p e r t h e d r a i n a g e r e v i e w a l o n g w i t h s t o r m w a t e r i m p r o v e m e n t s i n t h e f r o n t a g e a r e r e q u i r e d t o b e p r o v i d e d b y t h e d e v e l o p e r . 2 . A g e o t e c h n i c a l r e p o r t i s r e q u i r e d . S e e R M C 4 - 8 - 1 2 0 . D . 7 T a b l e 1 8 f o r i n f o r m a t i o n . G e o t e c h r e p o r t s h o u l d a l s o i n c l u d e I n f o r m a t i o n o n t h e w a t e r t a b l e a n d s o i l p e r m e a b i l i t y , w i t h r e c o m m e n d a t i o n s o f a p p r o p r i a t e f l o w c o n t r o l B M P o p t i o n s w i t h t y p i c a l d e s i g n s f o r t h e s i t e f r o m t h e g e o t e c h n i c a l e n g i n e e r , s h a l l b e s u b m i t t e d w i t h t h e a p p l i c a t i o n . T h e g e o t e c h r e p o r t m u s t i n c l u d e i n f o r m a t i o n w h e t h e r t h e s o i l i s s u i t a b l e f o r i n f i l t r a t i o n ( i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g s u i t a b i l i t y o f f u l l i n f i l t r a t i o n o r l i m i t e d i n f i l t r a t i o n ) , a n d r e c o m m e n d e d s t o r m w a t e r B M P . T h e g e o t e c h r e p o r t s h o u l d a l s o i n c l u d e a n y e r o s i o n c o n t r o l r e c o m m e n d a t i o n s o f t h e l i c e n s e d g e o t e c h n i c a l e n g i n e e r p r e p a r i n g t h e r e p o r t . H : \ C E D \ P l a n n i n g \ C u r r e n t P l a n n i n g \ P R E A P P S \ 2 0 1 7 P r e a p p s \ 1 7 - 0 0 0 1 6 6 . J i l l \ C i v i l P r e - A p p C o m m e n t s ( r e v i s e d a f t e r m e e t i n g ) . d o c x G r e e n S h o r t P l a t — P R E 7 - 0 0 0 1 6 6 P a g e 3 o f 4 A p r i l 1 3 , 2 0 1 7 3 . S u r f a c e w a t e r s y s t e m d e v e l o p m e n t ( S D C ) f e e w i l l b e a p p l i c a b l e a t t h e t i m e o f u t i l i t y c o n s t r u c t i o n p e r m i t i s s u a n c e . T h e c u r r e n t S D C r a t e f o r s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e i s $ 1 , 6 0 8 . 0 0 p e r d w e l l i n g . T h e r a t e t h a t i s c u r r e n t a t t h e t i m e o f t h e u t i l i t y c o n s t r u c t i o n p e r m i t i s s u a n c e w i l l b e a p p l i c a b l e o n t h e p r o j e c t . 4 . C o n s t r u c t i o n S t o r m W a t e r G e n e r a l P e r m i t f r o m t h e D e p a r t m e n t o f E c o l o g y i s r e q u i r e d f o r p r o j e c t s w i t h d i s t u r b a n c e e x c e e d i n g o n e a c r e . T R A N S P O R T A T I O N 1 . P a y m e n t o f t h e t r a n s p o r t a t i o n i m p a c t f e e i s a p p l i c a b l e o n t h e s i n g l e f a m i l y h o u s e s a t t h e t i m e o f b u i l d i n g p e r m i t i s s u a n c e . T h e c u r r e n t t r a n s p o r t a t i o n i m p a c t f e e r a t e i s $ 5 , 4 3 0 . 8 5 p e r s i n g l e f a m i l y h o u s e . T h e t r a n s p o r t a t i o n i m p a c t f e e t h a t i s c u r r e n t a t t h e t i m e o f b u i l d i n g p e r m i t w i l l b e a p p l i c a b l e , p a y a b l e a t i s s u a n c e o f b u i l d i n g p e r m i t . 2 . N E 2 n d S t r e e t i s a r e s i d e n t i a l s t r e e t w i t h a n a v a i l a b l e r i g h t o f w a y ( R O W ) w i d t h o f 6 0 f e e t . S t r e e t f r o n t a g e i m p r o v e m e n t s i n c l u d i n g p a v e d t r a v e l r o a d w a y w i d t h o f 3 2 f e e t t o m a t c h e x i s t i n g p a v e d w i d t h a l o n g t h e c o r r i d o r , 0 . 5 f e e t w i d e c u r b s , 5 f e e t w i d e s i d e w a l k , 8 f e e t w i d e l a n d s c a p e d p l a n t e r b a c k o f s i d e w a l k , d r a i n a g e i m p r o v e m e n t s , a n d s t r e e t l i g h t s a r e r e q u i r e d t o b e p r o v i d e d o n N E 2 n d S t r e e t . T h e r e q u i r e d m i n i m u m r i g h t o f w a y o f t h e p u b l i c s t r e e t s h a l l e x t e n d t o i n c l u d e t h e 8 f e e t w i d e l a n d s c a p e d p l a n t e r t h a t w i l l b e l o c a t e d a t t h e b a c k o f t h e s i d e w a l k . R i g h t o f w a y d e d i c a t i o n w i l l b e a p p l i c a b l e , s u b j e c t t o s u r v e y , i n t h e P e r R M C 4 - 6 - 0 6 0 , h a l f s t r e e t f r o n t a g e i m p r o v e m e n t s w i l l b e r e q u i r e d t o b e b u i l t o n N E 2 n d S t r e e t f r o n t a g e b y t h e d e v e l o p e r . 3 . H o q u i a m A v e N E i s a r e s i d e n t i a l s t r e e t w i t h a n a v a i l a b l e r i g h t o f w a y ( R O W ) w i d t h o f 3 0 f e e t . S t r e e t f r o n t a g e i m p r o v e m e n t s i n c l u d i n g p a v e d t r a v e l r o a d w a y w i d t h o f 3 2 f e e t f r o m t h e e x i s t i n g c u r b o n t h e o p p o s i t e s i d e o f t h e s t r e e t , 0 . 5 f e e t w i d e c u r b , 5 f e e t w i d e s i d e w a l k , 8 f e e t w i d e l a n d s c a p e d p l a n t e r b a c k o f s i d e w a l k , d r a i n a g e i m p r o v e m e n t s , a n d s t r e e t l i g h t s a r e r e q u i r e d t o b e p r o v i d e d o n H o q u i a m A v e N E . T h e r e q u i r e d m i n i m u m r i g h t o f w a y o f t h e p u b l i c s t r e e t s h a l l e x t e n d t o i n c l u d e t h e 8 f e e t w i d e l a n d s c a p e d p l a n t e r t h a t w i l l b e l o c a t e d a t t h e b a c k o f t h e s i d e w a l k . R i g h t o f w a y d e d i c a t i o n w i l l b e a p p l i c a b l e , s u b j e c t t o s u r v e y . P e r R M C 4 - 6 - 0 6 0 , h a l f s t r e e t f r o n t a g e i m p r o v e m e n t s a r e r e q u i r e d t o b e b u i l t o n H o q u i a m A v e N E f r o n t a g e b y t h e d e v e l o p e r . R e m o v e t h e e x i s t i n g c u r b a n d s i d e w a l k n o r t h o f t h e s i t e a n d h a v e t h e s u b j e c t s h o r t p l a t i n s t a l l a n e w s i d e w a l k a n d c u r b t o l i n e u p w i t h t h e n e w c u r b a l o n g t h e f r o n t a g e o f t h e s i t e . 4 . R e s i d e n t i a l s t r e e t i n t e r s e c t i o n s s h a l l h a v e a m i n i m u m t u r n i n g r a d i u s o f 2 5 f e e t ( R M C 4 - 6 - 0 6 0 ) . 5 . S t r e e t l i g h t i n g i s r e q u i r e d t o b e p r o v i d e d b y r e s i d e n t i a l p r o j e c t s w i t h m o r e t h a n 4 d w e l l i n g u n i t s . 6 . S h a r e d d r i v e w a y t o s e r v e f o u r l o t s a n d I n d i v i d u a l d r i v e w a y s t o s e r v e t h e r e m a i n i n g 3 l o t s a r e p r o p o s e d t o s e r v e t h e p r o j e c t . C o d e r e q u i r e s m i n i m u m f i v e f e e t s e p a r a t i o n b e t w e e n d r i v e w a y a n d a d j a c e n t p r o p e r t y l i n e . S h a r e d d r i v e w a y s h o u l d m e e t t h e r e q u i r e m e n t s o f R M C 4 - 6 - 0 6 0 . H : \ C E D \ P l a n n i n g \ C u r r e n t P l a n n i n g \ P R E A P P S \ 2 0 1 7 P r e a p p s \ 1 7 - 0 0 0 1 6 6 . J i I I \ c i v i l P r e - A p p C o m m e n t s ( r e v i s e d a f t e r m e e t i n g ) . d o c x G r e e n S h o r t P l a t — P R E 1 7 - 0 0 0 1 6 6 P a g e 4 o f 4 A p r i l 1 3 , 2 0 1 7 R e f e r t o R M C 4 . 4 . 0 8 0 . 1 f o r i n d i v i d u a l d r i v e w a y r e q u i r e m e n t s . T h e d r i v e w a y s s h o u l d b e l o c a t e d a s f a r a w a y a s p o s s i b l e f r o m t h e s t r e e t i n t e r s e c t i o n o f N E 2 n d S t r e e t a n d H o q u i a m A v e N E . M a x i m u m w i d t h o f s i n g l e f a m i l y d r i v e w a y s f o r t w o c a r g a r a g e i s 1 6 f e e t . 7 . A l l u t i l i t i e s s e r v i n g t h e s i t e a r e r e q u i r e d t o b e u n d e r g r o u n d e d . U n d e r g r o u n d i n g o f u t i l i t i e s s h a l l b e a s p e r t h e r e q u i r e m e n t s o f R M C 4 - 6 - 0 9 0 . G E N E R A L C O M M E N T S 1 . T h e f e e s l i s t e d a r e f o r 2 0 1 7 . T h e f e e s t h a t a r e c u r r e n t a t t h e t i m e o f t h e r e s p e c t i v e p e r m i t i s s u a n c e w i l l b e l e v i e d . P l e a s e s e e t h e C i t y o f R e n t o n w e b s i t e f o r t h e c u r r e n t d e v e l o p m e n t f e e s c h e d u l e . 2 . R e t a i n i n g w a l l s t h a t a r e 4 ’ o r t a l l e r f r o m b o t t o m o f f o o t i n g a n d s t o r m w a t e r d e t e n t i o n v a u l t s w i l l r e q u i r e a s e p a r a t e b u i l d i n g p e r m i t . S t r u c t u r a l c a l c u l a t i o n s a n d p l a n s p r e p a r e d b y a l i c e n s e d e n g i n e e r w i l l b e r e q u i r e d a s p a r t o f t h e b u i l d i n g p e r m i t r e v i e w . 3 . A l l c i v i l p l a n s s h a l l c o n f o r m t o t h e c u r r e n t C i t y o f R e n t o n s u r v e y a n d d r a f t i n g s t a n d a r d s . C u r r e n t d r a f t i n g s t a n d a r d s c a n b e f o u n d o n t h e C i t y o f R e n t o n w e b s i t e . 4 . A s e p a r a t e p l a n s u b m i t t a l w i l l b e r e q u i r e d f o r a c o n s t r u c t i o n p e r m i t f o r u t i l i t y w o r k a n d s t r e e t i m p r o v e m e n t s . A l l p l a n s s h a l l b e p r e p a r e d b y a l i c e n s e d C i v i l E n g i n e e r i n t h e S t a t e o f W a s h i n g t o n . H : \ C E D \ P l a n n i n g \ C u r r e n t P l a n n i n g \ P R E A P P S \ 2 0 1 7 P r e a p p s \ 1 7 - 0 0 0 1 6 6 . J i I l \ C i v i l P r e - A p p C o m m e n t s ( r e v i s e d a f t e r m e e t i n g ) . d o c x D E P A R T M E N T O F C O M M U N I T Y — “ R e n t o n E A N D E C O N O M I C D E V E L O P M E N T M E M 0 R A N D U M D A T E : A p r i l 1 3 , 2 0 1 7 T O : P r e - A p p l i c a t i o n F i l e N o . 1 7 - 0 0 0 1 6 6 F R O M : J i l l D i n g , S e n i o r P l a n n e r S U B J E C T : G r e e n 7 L o t S h o r t P l a t , 5 0 0 8 N E 2 n d S t r e e t G e n e r a l : W e h a v e c o m p l e t e d a p r e l i m i n a r y r e v i e w o f t h e p r e - a p p l i c a t i o n f o r t h e a b o v e - r e f e r e n c e d d e v e l o p m e n t p r o p o s a l . T h e f o l l o w i n g c o m m e n t s o n d e v e l o p m e n t a n d p e r m i t t i n g i s s u e s a r e b a s e d o n t h e p r e - a p p l i c a t i o n s u b m i t t a l s m a d e t o t h e C i t y o f R e n t o n b y t h e a p p l i c a n t a n d t h e c o d e s i n e f f e c t o n t h e d a t e o f r e v i e w . T h e a p p l i c a n t i s c a u t i o n e d t h a t i n f o r m a t i o n c o n t a i n e d i n t h i s s u m m a r y m a y b e s u b j e c t t o m o d i f i c a t i o n a n d / o r c o n c u r r e n c e b y o f f i c i a l d e c i s i o n - m a k e r s ( e . g . , H e a r i n g E x a m i n e r , C o m m u n i t y & E c o n o m i c D e v e l o p m e n t A d m i n i s t r a t o r , P u b l i c W o r k s A d m i n i s t r a t o r , P l a n n i n g D i r e c t o r , D e v e l o p m e n t S e r v i c e s D i r e c t o r , a n d C i t y C o u n c i l ) . R e v i e w c o m m e n t s m a y a l s o n e e d t o b e r e v i s e d b a s e d o n s i t e p l a n n i n g a n d o t h e r d e s i g n c h a n g e s r e q u i t e d b y C i t y s t a f f o r m a d e b y t h e a p p l i c a n t . T h e a p p l i c a n t i s e n c o u r a g e d t o r e v i e w a l l a p p l i c a b l e s e c t i o n s o f t h e R e n t o n M u n i c i p a l C o d e . T h e D e v e l o p m e n t R e g u l a t i o n s a r e a v a i l a b l e f o r p u r c h a s e f o r $ 5 0 . 0 0 p l u s t a x , f r o m t h e F i n a n c e D i v i s i o n o n t h e f i r s t f l o o r o f C i t y H a l l o r o n l i n e a t w w w . r e n t o n w a . g o v P r o j e c t P r o p o s a l : T h e s u b j e c t p r o p e r t y i s c o m p r i s e d o f o n e r e c t a n g u l a r s h a p e d p a r c e l a d d r e s s e d a s 5 0 0 8 N E 2 S t r e e t ( p a r c e l n o . 1 5 2 3 0 5 9 2 1 9 ) l o c a t e d t o a t t h e n o r t h w e s t c o r n e r o f t h e i n t e r s e c t i o n o f N E 2 n d S t r e e t a n d H o q u i a m A v e n u e N E . T h e p r o p o s a l i s t o s u b d i v i d e t h e p r o j e c t s i t e i n t o s e v e n l o t s f o r t h e f u t u r e c o n s t r u c t i o n o f s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s . A n e x i s t i n g r e s i d e n c e i s p r o p o s e d t o b e r e m o v e d . T h e s u b j e c t p r o p e r t y t o t a l s 5 0 , 5 3 4 s q u a r e f e e t ( 1 . 1 6 a c r e s ) i n a r e a , a n d i s z o n e d R e s i d e n t i a l - S ( R - 8 ) . T h e p r o p o s e d l o t s w o u l d h a v e a r e a s r a n g i n g f r o m 5 , 0 1 7 s q u a r e f e e t t o 6 , 1 5 1 s q u a r e f e e t . P r e v i o u s p r e - a p p l i c a t i o n m e e t i n g s f o r a 5 l o t s h o r t p l a t w e r e h e l d o n t h i s p r o p e r t y o n A u g u s t 4 , 2 0 1 6 ( P R E 6 - 0 0 0 5 2 3 ) a n d J a n u a r y 1 5 , 2 0 1 5 ( f i l e n o . P R E 4 - 0 0 1 6 4 6 ) a n d a p r e v i o u s s h o r t p l a t a p p l i c a t i o n w a s f i l e d u n d e r L U A O 7 - 1 2 7 , w h i c h h a s s i n c e e x p i r e d . A c c e s s t o L o t s 1 - 4 w o u l d b e p r o v i d e d v i a a s h a r e d d r i v e w a y o f f o f H o q u i a m A v e n u e N E , a c c e s s t o L o t 5 w o u l d b e p r o v i d e d v i a a r e s i d e n t i a l d r i v e w a y o f f o f H o q u i a m A v e n u e N E , a n d a c c e s s t o L o t s 6 a n d 7 w o u l d b e p r o v i d e d v i a d r i v e w a y s o f f o f N E 2 ’ S t r e e t . N o c r i t i c a l a r e a s a r e m a p p e d o n t h e p r o j e c t s i t e . C u r r e n t U s e : T h e s i t e i s a n e x i s t i n g s i n g l e f a m i l y r e s i d e n c e , w h i c h i s p r o p o s e d t o b e r e m o v e d . Z o n i n g / D e n s i t y R e q u i r e m e n t s : T h e s u b j e c t p r o p e r t y i s z o n e d R e s i d e n t i a l - S ( R - 8 ) , t h e d e n s i t y r a n g e a l l o w e d i n t h e R - 8 z o n e i s a m i n i m u m o f 4 . 0 t o a m a x i m u m o f 8 . 0 d w e l l i n g u n i t s p e r a c r e ( d u / a c ) . T h e a r e a l o c a t e d w i t h i n d e d i c a t e d r i g h t - o f - w a y , p r i v a t e a c c e s s e a s e m e n t s / t r a c t s , a n d c r i t i c a l a r e a s w o u l d b e d e d u c t e d f r o m t h e g r o s s s i t e a r e a t o d e t e r m i n e t h e “ n e t ” s i t e a r e a p r i o r t o c a l c u l a t i n g d e n s i t y . T h e a p p l i c a n t s u b m i t t e d a d e n s i t y w o r k s h e e t w i t h t h e p r e - a p p l i c a t i o n m a t e r i a l s . A f t e r t h e d e d u c t i o n o f 1 1 , 2 7 1 s q u a r e f e e t o f r i g h t - o f - w a y d e d i c a t i o n a n d s h a r e d h : \ c e d \ p l a n n i n g \ c u r r e n t p l a n n i n g \ p r e a p p s \ 2 0 1 7 p r e a p p s \ 1 7 - 0 0 0 1 6 6 . j i l l \ 1 6 - 0 0 0 1 6 6 ( r - 8 7 l o t s h o r t p l a t ) . d o c G r e e n 7 L o t S h o r t P l a t , P R E 1 7 - 0 0 0 1 6 6 P a g e 2 o f 5 A p r i l 1 3 , 2 0 1 7 d r i v e w a y a r e a , t h e s i t e w o u l d h a v e a n e t a r e a o f 3 9 , 2 6 3 s q u a r e f e e t ( 0 . 9 0 a c r e s ) . T h e p r o p o s a l f o r 7 l o t s w o u l d r e s u l t i n a n e t d e n s i t y o f 7 . 7 8 d w e l l i n g u n i t s p e r a c r e , w h i c h i s w i t h i n t h e d e n s i t y r a n g e p e r m i t t e d i n t h e R - 8 z o n e . D e v e l o p m e n t S t a n d a r d s : T h e p r o j e c t w o u l d b e s u b j e c t t o R M C 4 - 2 - 1 1 O A , “ D e v e l o p m e n t S t a n d a r d s f o r S i n g l e F a m i l y Z o n i n g D e s i g n a t i o n s ” e f f e c t i v e a t t h e t i m e o f c o m p l e t e a p p l i c a t i o n ( n o t e d a s “ R - 8 s t a n d a r d s ” h e r e i n ) . M i n i m u m L o t S i z e , W i d t h a n d D e p t h — T h e m i n i m u m l o t s i z e p e r m i t t e d i n t h e R - 8 z o n e , i s 5 , 0 0 0 s q u a r e f e e t f o r p a r c e l s b e i n g s u b d i v i d e d . F o r s h o r t p l a t s o f p a r c e l s s m a l l e r t h a n o n e a c r e , o n e l o t m a y b e a l l o w e d t o b e 4 , 5 0 0 s q u a r e f e e t i n a r e a p r o v i d e d a l l o t h e r l o t s m e e t t h e 5 , 0 0 0 s q u a r e f o o t m i n i m u m l o t a r e a ( t h i s s e c t i o n i s n o t a p p l i c a b l e t o t h e s u b j e c t p r o p e r t y a s t h e p r o t e c t s i t e t o t a l s o v e r a n a c r e ; t h e r e f o r e a l l l o t s m u s t m e e t t h e m i n i m u m l o t s i z e o f 5 , 0 0 0 s q u a r e f e e t ) . M i n i m u m l o t w i d t h i s 5 0 f e e t f o r i n t e r i o r l o t s a n d 6 0 f e e t f o r c o r n e r l o t s ; m i n i m u m l o t d e p t h i s 8 0 f e e t . A l l p r o p o s e d l o t s a p p e a r t o c o m p l y w i t h t h e m i n i m u m a r e a , w i d t h , a n d d e p t h r e q u i r e m e n t s o f t h e R - 8 z o n e . B u i l d i n g S t a n d a r d s — T h e R - 8 s t a n d a r d s a l l o w a m a x i m u m b u i l d i n g c o v e r a g e o f 5 0 % o f t h e l o t a r e a . A c c e s s o r y s t r u c t u r e s a r e a l s o i n c l u d e d i n b u i l d i n g l o t c o v e r a g e c a l c u l a t i o n s . T h e p r o p o s a l ’ s c o m p l i a n c e w i t h t h e b u i l d i n g s t a n d a r d s w o u l d b e v e r i f i e d a t t h e t i m e o f b u i l d i n g p e r m i t r e v i e w . B u i l d i n g H e i g h t — T h e m a x i m u m w a l l p l a t e h e i g h t i s 2 4 f e e t a n d 2 s t o r i e s . R o o f s w i t h a p i t c h e q u a l t o o r g r e a t e r t h a n 4 : 1 2 m a y p r o j e c t a n a d d i t i o n a l s i x ( 6 ) v e r t i c a l f e e t f r o m t h e m a x i m u m w a l l p l a t e h e i g h t ; c o m m o n r o o f t o p f e a t u r e s , s u c h a s c h i m n e y s , m a y p r o j e c t a n a d d i t i o n a l f o u r ( 4 ) v e r t i c a l f e e t f r o m t h e r o o f s u r f a c e . N o n - e x e m p t v e r t i c a l p r o j e c t i o n s ( e . g . , d e c k s , r a i l i n g s , e t c . ) s h a l l n o t e x t e n d a b o v e t h e m a x i m u m w a l l p l a t e h e i g h t u n l e s s t h e p r o j e c t i o n i s s t e p p e d b a c k o n e - a n d - a - h a l f ( 1 . 5 ) h o r i z o n t a l f e e t f r o m e a c h f a ç a d e f o r e a c h o n e ( 1 ) v e r t i c a l f o o t a b o v e t h e m a x i m u m w a l l p l a t e h e i g h t . B u i l d i n g h e i g h t w o u l d b e v e r i f i e d a t t h e t i m e o f b u i l d i n g p e r m i t r e v i e w . S e t b a c k s — S e t b a c k s a r e t h e m i n i m u m r e q u i r e d d i s t a n c e b e t w e e n t h e b u i l d i n g f o o t p r i n t a n d t h e p r o p e r t y l i n e . T h e r e q u i r e d s e t b a c k s f o r t h e R - 8 z o n e a r e : F r o n t y a r d : 2 0 f e e t f o r t h e p r i m a r y s t r u c t u r e . R e a r y a r d : 2 0 f e e t . S i d e y a r d s : 5 f e e t . S i d e y a r d s a l o n g s t r e e t s : 1 5 f e e t S e t b a c k s w o u l d b e v e r i f i e d a t t h e t i m e o f b u i l d i n g p e r m i t r e v i e w . B u i l d i n g D e s i g n S t a n d a r d s — T h e p r o p o s e d s t r u c t u r e w o u l d b e s u b j e c t t o t h e R e s i d e n t i a l D e s i g n S t a n d a r d s o u t l i n e d i n R M C 4 - 2 - 1 1 5 . T h e p r o p o s a l ’ s c o m p l i a n c e w i t h t h e r e s i d e n t i a l d e s i g n s t a n d a r d s w o u l d b e v e r i f i e d a t t h e t i m e o f b u i l d i n g p e r m i t r e v i e w . A c c e s s / P a r k i n g : A c c e s s t o L o t s 1 - 4 i s p r o p o s e d v i a a s h a r e d d r i v e w a y o f f o f H o q u i a m A v e n u e N E , a c c e s s t o L o t 5 i s p r o p o s e d v i a a r e s i d e n t i a l d r i v e w a y o f f o f H o q u i a m A v e n u e N E a n d a c c e s s t o L o t s 6 a n d 7 i s p r o p o s e d v i a r e s i d e n t i a l d r i v e w a y s o f f o f N E 2 K S t r e e t . S h a r e d d r i v e w a y s m a y b e a l l o w e d f o r a c c e s s t o f o u r ( 4 ) o r f e w e r r e s i d e n t i a l l o t s , p r o v i d e d : h : \ c e d \ p l a n n i n g \ c u r r e n t p l a n n i n g \ p r e a p p s \ 2 0 1 7 p r e a p p s \ 1 7 - 0 0 0 1 6 6 . j i l I \ 1 6 - 0 0 0 1 6 6 ( r - 8 7 l o t s h o r t p l a t ) . d o c G r e e n 7 L o t S h o r t P l a t , P R E 1 7 - 0 0 0 1 6 6 P a g e 3 o f 5 A p r i l 1 3 , 2 0 1 7 a . A t l e a s t o n e o f t h e f o u r ( 4 ) l o t s a b u t s a p u b l i c r i g h t - o f - w a y w i t h a t l e a s t f i f t y ( 5 0 ) l i n e a r f e e t o f p r o p e r t y ; a n d b . T h e s u b j e c t l o t s a r e n o t c r e a t e d b y a s u b d i v i s i o n o f t e n ( 1 0 ) o r m o r e l o t s ; a n d c . A p u b l i c s t r e e t i s n o t a n t i c i p a t e d b y t h e C i t y o f R e n t o n t o b e n e c e s s a r y f o r e x i s t i n g o r f u t u r e t r a f f i c a n d / o r p e d e s t r i a n c i r c u l a t i o n t h r o u g h t h e s h o r t s u b d i v i s i o n o r t o s e r v e a d j a c e n t p r o p e r t y ; a n d d . T h e s h a r e d d r i v e w a y w o u l d n o t a d v e r s e l y a f f e c t f u t u r e c i r c u l a t i o n t o n e i g h b o r i n g p r o p e r t i e s ; a n d e . T h e s h a r e d d r i v e w a y i s n o m o r e t h a n t w o h u n d r e d f e e t ( 2 0 0 ’ ) i n l e n g t h ; a n d f . T h e s h a r e d d r i v e w a y p o s e s n o s a f e t y r i s k a n d p r o v i d e s s u f f i c i e n t a c c e s s f o r e m e r g e n c y v e h i c l e s a n d p e r s o n n e l ; a n d g . M a i n t e n a n c e : T h e a p p l i c a n t s h a l l e n s u r e t h e s h a r e d d r i v e w a y c a n b e c o n t i n u a l l y m a i n t a i n e d t o m i n i m u m s t a n d a r d s l i s t e d i n t h i s s e c t i o n b y t h e o w n e r s o f t h e l o t s s e r v e d b y t h e d r i v e w a y t o t h e s a t i s f a c t i o n o f t h e C i t y o f R e n t o n , p r i o r t o t h e r e c o r d i n g o f t h e s h o r t p l a t . h . C o v e n a n t s , C o n d i t i o n s a n d R e s t r i c t i o n s : C o v e n a n t s , c o n d i t i o n s a n d r e s t r i c t i o n s , w h i c h a r e a p p r o v e d b y t h e A d m i n i s t r a t o r , s h a l l b e r e c o r d e d w i t h t h e K i n g C o u n t y R e c o r d e r ’ s O f f i c e . T h e a p p l i c a n t s h a l l p r o v i d e a c o p y o f t h e r e c o r d e d d o c u m e n t . T h e s e c o v e n a n t s s h a l l p r o v i d e f o r , a t a m i n i m u m , t h e f o l l o w i n g : i . M a i n t e n a n c e , r e p a i r , o p e r a t i o n , a n d p a y m e n t o f t a x e s f o r t h e c o m m o n l y o w n e d t r a c t a n d f a c i l i t i e s ; a n d i i . T h e s e c o v e n a n t s s h a l l r u n w i t h t h e l a n d a n d b e i r r e v o c a b l e a n d b i n d i n g o n a l l t h e p r o p e r t y o w n e r s , i n c l u d i n g t h e i r a s s i g n s , h e i r s , a n d s u c c e s s o r s . S h a r e d d r i v e w a y s s h a l l b e w i t h i n a t r a c t ; t h e w i d t h o f t h e t r a c t a n d p a v e d s u r f a c e s h a l l b e a m i n i m u m o f s i x t e e n f e e t ( 1 6 ’ ) ; t h e F i r e D e p a r t m e n t m a y r e q u i r e t h e t r a c t a n d p a v e d s u r f a c e t o b e u p t o t w e n t y f e e t ( 2 0 ’ ) w i d e . T h e s h a r e d d r i v e w a y m a y b e r e q u i r e d t o p r o v i d e a t u r n a r o u n d p e r R M C 4 - 6 - 0 6 0 H . N o s i d e w a l k s a r e r e q u i r e d f o r s h a r e d d r i v e w a y s ; h o w e v e r , d r a i n a g e i m p r o v e m e n t s p u r s u a n t t o C i t y C o d e a r e r e q u i r e d ( i . e . , c o l l e c t i o n a n d t r e a t m e n t o f s t o r m w a t e r ) , a s w e l l a s a n a p p r o v e d p a v e m e n t t h i c k n e s s ( m i n i m u m o f f o u r i n c h e s ( 4 ” ) a s p h a l t o v e r s i x i n c h e s ( 6 ” ) c r u s h e d r o c k ) . T h e m a x i m u m g r a d e f o r t h e s h a r e d d r i v e w a y s h a l l n o t e x c e e d f i f t e e n p e r c e n t ( 1 5 % ) , e x c e p t f o r w i t h i n a p p r o v e d h i l l s i d e s u b d i v i s i o n s . D r i v e w a y s : T h e m a x i m u m d r i v e w a y s l o p e s c a n n o t e x c e e d 1 5 % , p r o v i d e d t h a t d r i v e w a y s e x c e e d i n g 8 % a r e t o p r o v i d e s l o t t e d d r a i n s a t t h e l o w e r e n d o f t h e d r i v e w a y . I f t h e g r a d e e x c e e d s 1 5 % , a v a r i a n c e i s r e q u i r e d . T h e m a x i m u m w i d t h o f s i n g l e l o a d e d g a r a g e d r i v e w a y s s h a l l n o t e x c e e d n i n e f e e t ( 9 ’ ) a n d d o u b l e l o a d e d g a r a g e d r i v e w a y s s h a l l n o t e x c e e d s i x t e e n f e e t ( 1 6 ’ ) . L a n d s c a p i n g — E x c e p t f o r c r i t i c a l a r e a s , a l l p o r t i o n s o f t h e d e v e l o p m e n t a r e a n o t c o v e r e d b y s t r u c t u r e s , r e q u i r e d p a r k i n g , a c c e s s , c i r c u l a t i o n o r s e r v i c e a r e a s , m u s t b e l a n d s c a p e d w i t h n a t i v e , d r o u g h t - r e s i s t a n t v e g e t a t i v e c o v e r . T h e m i n i m u m o n - s i t e l a n d s c a p e w i d t h r e q u i r e d a l o n g s t r e e t f r o n t a g e s i s 1 0 f e e t . W h e r e t h e r e i s i n s u f f i c i e n t r i g h t - o f - w a y s p a c e o r n o p u b l i c f r o n t a g e , s t r e e t t r e e s a r e r e q u i r e d i n t h e f r o n t y a r d s u b j e c t t o a p p r o v a l o f t h e A d m i n i s t r a t o r . A m i n i m u m o f t w o ( 2 ) t r e e s a r e t o b e l o c a t e d i n t h e f r o n t y a r d p r i o r t o f i n a l i n s p e c t i o n . I n a d d i t i o n 1 5 f e e t o f l a n d s c a p i n g i s r e q u i r e d a r o u n d t h e p e r i m e t e r o f s t o r m w a t e r d e t e n t i o n p o n d s , t h i s l a n d s c a p i n g s h a l l b e l o c a t e d o u t s i d e o f a n y f e n c i n g . P l e a s e r e f e r t o l a n d s c a p e r e g u l a t i o n s ( R M C 4 - 4 - 0 7 0 ) f o r h : \ c e d \ p l a n n i n g \ c u r r e n t p l a n n i n g \ p r e a p p s \ 2 0 1 7 p r e a p p s \ 1 7 - 0 0 0 1 6 6 . j i l I \ 1 6 - 0 0 0 1 6 6 f r - S 7 l o t s h o r t p l a t ) . d o c G r e e n 7 L o t S h o r t P l a t , P R E 1 7 - 0 0 0 1 6 6 P a g e 4 o f 5 A p r i l 1 3 , 2 0 1 7 f u r t h e r g e n e r a l a n d s p e c i f i c l a n d s c a p e r e q u i r e m e n t s . A c o n c e p t u a l l a n d s c a p e p l a n s h a l l b e s u b m i t t e d a t t h e t i m e o f S h o r t P l a t a p p l i c a t i o n a n d p r e p a r e d b y a r e g i s t e r e d L a n d s c a p e A r c h i t e c t , a c e r t i f i e d n u r s e r y m a n o r o t h e r c e r t i f i e d p r o f e s s i o n a l . S i g n i f i c a n t T r e e R e t e n t i o n : I f s i g n i f i c a n t t r e e s ( g r e a t e r t h a n 6 - i n c h c a l i p e r o r 8 - c a l i p e r i n c h e s f o r a l d e r s a n d c o t t o n w o o d s ) a r e p r o p o s e d t o b e r e m o v e d , a t r e e i n v e n t o r y a n d a t r e e r e t e n t i o n p l a n a l o n g w i t h a n a r b o r i s t r e p o r t , a n d t r e e r e t e n t i o n w o r k s h e e t s h a l l b e p r o v i d e d w i t h t h e f o r m a l l a n d u s e a p p l i c a t i o n a s d e f i n e d i n R M C 4 - 8 - 1 2 0 . T h e t r e e r e t e n t i o n p l a n m u s t s h o w p r e s e r v a t i o n o f a t l e a s t 3 0 % o f s i g n i f i c a n t t r e e s , a n d i n d i c a t e h o w p r o p o s e d b u i l d i n g f o o t p r i n t s w o u l d b e s i t e d t o a c c o m m o d a t e p r e s e r v a t i o n o f s i g n i f i c a n t t r e e s t h a t w o u l d b e r e t a i n e d ( R M C 4 - 4 - 1 3 0 H 1 . a ) . W h e n t h e r e q u i r e d n u m b e r o f p r o t e c t e d t r e e s c a n n o t b e r e t a i n e d , r e p l a c e m e n t t r e e s , w i t h a t l e a s t a t w o - i n c h ( 2 ’ ) c a l i p e r o r a n e v e r g r e e n a t l e a s t s i x f e e t ( 6 ’ ) t a l l , s h a l l b e p l a n t e d a t a r a t e o f t w e l v e ( 1 2 ) c a l i p e r i n c h e s o f n e w t r e e s t o r e p l a c e e a c h p r o t e c t e d t r e e r e m o v e d . T h e A d m i n i s t r a t o r m a y a u t h o r i z e t h e p l a n t i n g o f r e p l a c e m e n t t r e e s o n t h e s i t e i f i t c a n b e d e m o n s t r a t e d t o t h e A d m i n i s t r a t o r ’ s s a t i s f a c t i o n t h a t a n i n s u f f i c i e n t n u m b e r o f t r e e s c a n b e r e t a i n e d . I n a d d i t i o n t o r e t a i n i n g 3 0 p e r c e n t o f e x i s t i n g s i g n i f i c a n t t r e e s , e a c h n e w l o t w o u l d b e r e q u i r e d t o p r o v i d e a m i n i m u m t r e e d e n s i t y o f 2 t r e e s p e r 5 , 0 0 0 s q u a r e f e e t o f l o t a r e a o n s i t e . P r o t e c t e d t r e e s t h a t d o n o t c o n t r i b u t e t o a l o t ’ s r e q u i r e d m i n i m u m t r e e d e n s i t y s h a l l b e h e l d i n p e r p e t u i t y w i t h i n a t r e e p r o t e c t i o n t r a c t . S i g n i f i c a n t t r e e s s h a l l b e r e t a i n e d i n t h e f o l l o w i n g p r i o r i t y o r d e r : P r i o r i t y O n e : L a n d m a r k t r e e s ; s i g n i f i c a n t t r e e s t h a t f o r m a c o n t i n u o u s c a n o p y ; s i g n i f i c a n t t r e e s o n s l o p e s g r e a t e r t h a n t w e n t y p e r c e n t ( 2 0 % ) ; S i g n i f i c a n t t r e e s a d j a c e n t t o c r i t i c a l a r e a s a n d t h e i r a s s o c i a t e d b u f f e r s ; a n d S i g n i f i c a n t t r e e s o v e r s i x t y f e e t ( 6 0 ’ ) i n h e i g h t o r g r e a t e r t h a n e i g h t e e n i n c h e s ( 1 8 ” ) c a l i p e r . P r i o r i t y T w o : H e a l t h y t r e e g r o u p i n g s w h o s e a s s o c i a t e d u n d e r g r o w t h c a n b e p r e s e r v e d ; o t h e r s i g n i f i c a n t n a t i v e e v e r g r e e n o r d e c i d u o u s t r e e s ; a n d o t h e r s i g n i f i c a n t n o n - n a t i v e t r e e s . P r i o r i t y T h r e e : A l d e r s a n d c o t t o n w o o d s s h a l l b e r e t a i n e d w h e n a l l o t h e r t r e e s h a v e b e e n e v a l u a t e d f o r r e t e n t i o n a n d a r e n o t a b l e t o b e r e t a i n e d , u n l e s s t h e a l d e r s a n d ! o r c o t t o n w o o d s a r e u s e d a s p a r t o f a n a p p r o v e d e n h a n c e m e n t p r o j e c t w i t h i n a c r i t i c a l a r e a o r i t s b u f f e r . T h e A d m i n i s t r a t o r m a y r e q u i r e i n d e p e n d e n t r e v i e w o f a n y l a n d u s e a p p l i c a t i o n t h a t i n v o l v e s t r e e r e m o v a l a n d l a n d c l e a r i n g a t t h e C i t y ’ s d i s c r e t i o n . A f o r m a l t r e e r e t e n t i o n p l a n w o u l d b e r e v i e w e d a t t h e t i m e o f S h o r t P l a t a p p l i c a t i o n . E n v i r o n m e n t a l R e v i e w : S h o r t P l a t s w i t h n o c r i t i c a l a r e a s a r e c a t e g o r i c a l l y e x e m p t f r o m E n v i r o n m e n t a l ( S E P A ) R e v i e w i n a c c o r d a n c e w i t h W A C 1 9 7 - 1 1 - 8 0 0 . P e r m i t R e q u i r e m e n t s : T h e p r o p o s a l w o u l d r e q u i r e S h o r t P l a t a p p r o v a l . T h e S h o r t P l a t a p p l i c a t i o n w o u l d b e r e v i e w e d w i t h i n a n e s t i m a t e d t i m e f r a m e o f s i x t o e i g h t w e e k s . T h e c u r r e n t f e e f o r a S h o r t P l a t i s $ 5 , 1 5 0 ( $ 5 , 0 0 0 S h o r t P l a t f e e + $ 1 5 0 T e c h n o l o g y F e e = $ 5 , 1 5 0 ) . D e t a i l e d i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e l a n d u s e a p p l i c a t i o n s u b m i t t a l i s a v a i l a b l e o n t h e C i t y ’ s w e b s i t e w w w . r e n t o n w a . g o v . P u b l i c I n f o r m a t i o n S i g n : T h e a p p l i c a n t w i l l b e r e q u i t e d t o i n s t a l l a p u b l i c i n f o r m a t i o n s i g n o n t h e p r o p e r t y . D e t a i l e d i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e l a n d u s e a p p l i c a t i o n s u b m i t t a l r e q u i r e m e n t s i s p r o v i d e d i n t h e a t t a c h e d h a n d o u t s . O n c e P r e l i m i n a r y S h o r t P l a t a p p r o v a l i s o b t a i n e d , t h e a p p l i c a n t m u s t c o m p l e t e t h e r e q u i r e d i m p r o v e m e n t s a n d d e d i c a t i o n s , a s w e l l a s s a t i s f y a n y h : \ c e d \ p l a n n i n g \ c u r r e n t p l a n n i n g \ p r e a p p s \ 2 0 1 7 p r e a p p s \ 1 7 - 0 0 0 1 6 6 . j i l l \ 1 6 - 0 0 0 1 6 6 ( r - 8 7 l o t s h o r t p l a t ) . d o c G r e e n 7 L o t S h o r t P l a t , P R E 1 7 - 0 0 0 1 6 6 P a g e 5 o f 5 A p r i l 1 3 , 2 0 1 7 c o n d i t i o n s o f t h e p r e l i m i n a r y a p p r o v a l b e f o r e s u b m i t t i n g f o r F i n a l S h o r t P l a t r e v i e w . O n c e f i n a l a p p r o v a l i s r e c e i v e d , t h e p l a t m a y b e r e c o r d e d . T h e n e w l y c r e a t e d l o t s m a y o n l y b e s o l d a f t e r t h e p l a t h a s b e e n r e c o r d e d . F e e s : I n a d d i t i o n t o t h e a p p l i c a b l e b u i l d i n g a n d c o n s t r u c t i o n f e e s , i m p a c t f e e s w o u l d b e r e q u i r e d . S u c h f e e s w o u l d a p p l y t o a l l p r o j e c t s a n d w o u l d b e c a l c u l a t e d a t t h e t i m e o f b u i l d i n g p e r m i t a p p l i c a t i o n a n d p a y a b l e p r i o r t o b u i l d i n g p e r m i t i s s u a n c e . T h e f e e s f o r 2 0 1 7 a r e a s f o l l o w s : • T r a n s p o r t a t i o n I m p a c t F e e - $ 5 , 4 3 0 . 8 5 p e r n e w s i n g l e - f a m i l y h o u s e ; • P a r k I m p a c t F e e - $ 2 , 7 4 0 . 0 7 p e r n e w s i n g l e - f a m i l y h o u s e ; a n d • F i r e I m p a c t F e e - $ 7 1 8 . 5 6 p e r n e w s i n g l e - f a m i l y h o u s e . A h a n d o u t l i s t i n g t h e i m p a c t f e e s i s a t t a c h e d . A R e n t o n S c h o o l D i s t r i c t I m p a c t F e e , w h i c h i s c u r r e n t l y $ 6 , 4 3 2 . 0 0 p e r n e w h o m e , w o u l d b e p a y a b l e p r i o r t o b u i l d i n g p e r m i t i s s u a n c e . A l l o f t h e C i t y ’ s D e v e l o p m e n t r e l a t e d f e e s a r e a v a i l a b l e o n t h e C i t y ’ s w e b s i t e , w w w . r e n t o n w a . g o v . N o t e : W h e n t h e f o r m a l a p p l i c a t i o n m a t e r i a l s a r e c o m p l e t e , t h e a p p l i c a n t i s s t r o n g l y e n c o u r a g e d t o b r i n g a n e l e c t r o n i c c o p y o f t h e a p p l i c a t i o n m a t e r i a l s t o b e p r e - s c r e e n e d a t t h e 6 t h f l o o r f r o n t c o u n t e r p r i o r t o s u b m i t t i n g t h e c o m p l e t e a p p l i c a t i o n p a c k a g e . P l e a s e c a l l o r e m a i l J i l l D i n g , S e n i o r P l a n n e r a t 4 2 5 - 4 3 0 - 6 5 9 8 o r j d i n g @ r e n t o n w a . g o v f o r a n a p p o i n t m e n t . E x p i r a t i o n : U p o n a p p r o v a l , t h e s h o r t p l a t i s v a l i d f o r t w o y e a r s w i t h a p o s s i b l e o n e y e a r e x t e n s i o n . h : \ c e d \ p l a n n i n g \ c u r r e n t p l a n n i n g \ p r e a p p s \ 2 0 1 7 p r e a p p s \ 1 7 - 0 0 0 1 6 6 . j i I l \ 1 6 - 0 0 0 1 6 6 ( r - 8 7 l o t s h o r t p l a t ) . d o c