Loading...
HomeMy WebLinkAbout01_pre app notes 7.31.14w:\2014\14.14024.00 faa rlp ‐  renton wa\j‐deliverables\j1‐issued\2015‐03‐13 sepa final review\from  unico\pre‐app meeting summary and waiver form\pre app notes 7.31.14.doc   DEPARTMENT OF  COMMUNITY AND ECONOMIC  DEVELOPMENT    M   E   M   O   R   A   N   D   U   M       DATE: July 31, 2014    TO: Pre‐Application File No. 14‐000942        FROM: Rocale Timmons, Senior Planner     SUBJECT: FAA – 1601 Lind Ave SW        General:  We have completed a preliminary review of the pre‐application for the above‐ referenced development proposal.  The following comments on development and permitting  issues are based on the pre‐application submittals made to the City of Renton by the applicant  and the codes in effect on the date of review.  The applicant is cautioned that information  contained in this summary may be subject to modification and/or concurrence by official  decision‐makers (e.g., Hearing Examiner, Community & Economic Development Administrator,  Public Works Administrator, Planning Director, Development Services Director, and City  Council).  Review comments may also need to be revised based on site planning and other  design changes required by City staff or made by the applicant.  The applicant is encouraged to  review all applicable sections of the Renton Municipal Code.  The Development Regulations are  available for purchase for $50.00 plus tax, from the Finance Division on the first floor of City Hall  or online at www.rentonwa.gov   Project Proposal: The subject property is located on the south side of SW 16th Street, between  Lind Ave SW and Raymond Ave SW, at 1601 SW 16th Street. The project site totals 8.80 acres in  area and is zoned Commercial Office (CO).  The site currently contains an existing 6,050 square  foot day care center and a 197,804 square foot structure used as office space for the Federal  Aviation Administration (FAA).  The pre‐application packet indicates that the proposal is to  construct a five story office addition (approximately 95,000 square feet) totaling approximately  300,000 square feet of FAA office space with the retention of the existing office facility. The  proposal includes the demolition of the existing day care facility; construction of a single story  employee/visitor pavilion; construction of a three story parking garage (approximately 625  parking stalls); reconfiguration of the existing surface parking lot (approximately 570 parking  stalls); and associated infrastructure improvements.      Current Use:  The site currently contains an existing 6,050 square foot day care center and a  197,804 square foot structure used as office space for the FAA.    Development Standards: The project would be subject to RMC 4‐2‐120B, “Development  Standards for Residential Zoning Classifications” effective at the time of complete application  (noted as “CO standards” herein).  Zoning: The property is located within the Commercial Corridor (CC) land use designation and  the Commercial Office (CO) zoning classification. A wide range of office uses are outright  FAA‐ 1601 Lind Ave SW  Page 2 of 5  July 31, 2014  w:\2014\14.14024.00 faa rlp ‐  renton wa\j‐deliverables\j1‐issued\2015‐03‐13 sepa final review\from  unico\pre‐app meeting summary and waiver form\pre app notes 7.31.14.doc  allowed within the CO zoning classification.  Other Governmental Offices and facilities are  permitted with a Hearing Examiner Conditional Use Permit in the CO zone.  The proposed  expansion would necessitate a Hearing Examiner Conditional Use Permit.   The City’s zoning use table has been provided to the applicant to verify which specific uses are  permitted on site.       Development Standards: The project would be subject to RMC 4‐2‐120B, “Development  Standards for Commercial Zoning Designations” effective at the time of complete application  (noted as “CO standards” herein).    Lot Coverage – The CO zone allows a maximum building coverage of 65 percent, or 75 percent if  parking is provided within a building or within an on‐site parking garage.  Structural footprints  were not included in the submittal materials however the proposal appears to comply with the  lot coverage requirements of the zone.  The applicant would be required, at the time of formal  land use application, to provide a lot coverage analysis.  Setbacks – Setbacks are the distance between the building and the property line or any private  access easement.  The minimum required front yard and side yard along‐a‐street setbacks in the  CO zone are: 15 feet if the proposed building is less than 25 feet in height; 20 feet if the  proposed building is 25‐80 feet in height; and 30 feet if the proposed building is over 80 feet in  height.  There are no rear or interior side yard setbacks.  It appears the proposal complies with  the setback requirements of the zone.  Gross Floor Area – There is no minimum requirements for gross floor area within the CO zone.    Building Height – The maximum building height allowed in the CO zone is 250 feet.   The  applicant did not provide detailed elevations with the pre‐app submittals therefore compliance  with the height requirements could not be confirmed.  However, it is likely the proposal  complies with the height requirements of the zone.     Screening – Screening must be provided for all surface‐mounted and roof top utility and  mechanical equipment.  The site plan application will need to include elevations and details for  the proposed methods of screening.  Refuse and Recycling Areas – Refuse and recycling areas need to meet the requirements of RMC  4‐4‐090, “Refuse and Recyclables Standards” (enclosed).  Refuse and recycling areas need to  meet the requirements of RMC 4‐4‐090, “Refuse and Recyclables Standards” (enclosed).  For  office developments a minimum of 2 square feet per every 1,000 square feet of building gross  floor area shall be provided for recyclable deposit areas and a minimum of 4 square feet per  1,000 square feet of building gross floor area shall be provided for refuse deposit areas.    Landscaping – All portions of the development area not covered by structures, required parking,  access, circulation or service areas, must be landscaped with native, drought‐resistant  vegetative cover.  The minimum on‐site landscape width required along street frontages is 10  feet, except where reduced through the site plan development review process.    Please refer to landscape regulations (RMC 4‐4‐070) for additional general and specific  landscape requirements (enclosed).  A conceptual landscape plan and landscape analysis  meeting the requirements in RMC 4‐8‐120D.12, shall be submitted at the time of application  for Site Plan Review.  FAA‐ 1601 Lind Ave SW  Page 3 of 5  July 31, 2014  w:\2014\14.14024.00 faa rlp ‐  renton wa\j‐deliverables\j1‐issued\2015‐03‐13 sepa final review\from  unico\pre‐app meeting summary and waiver form\pre app notes 7.31.14.doc  Tree Preservation – A tree inventory and a tree retention plan along with a tree retention  worksheet shall be provided with the formal land use application.  The tree retention plan must  show preservation of at least 10 percent (10 %) of significant trees, and indicate how proposed  building footprints would be sited to accommodate preservation of significant trees that would  be retained.  If the trees cannot be retained, they may be replaced with minimum 2 inch caliper  trees at a rate of six to one.  Fences – If the applicant intends to install any fences as part of this project, the location must be  designated on the landscape plan.  A fence detail should also be included on the plan as well.    Parking – The following ratios would be applicable to the site:  Use Square Footage of Use Ratio Required Spaces  Office 300,000 SF Min: 2 spaces / 1,000 SF  Max: 4.5 spaces / 1,000 SF  Min: 600   Max: 1,350  The applicant is proposing a total of 1,195 parking stalls which appears to comply with  parking requirements.  However, information regarding the net square footage of the  structure was not provided therefore the numbers provided for required spaces could not be  determined.  Net square footage is the total of all floor area of a building, excluding stairwells,  elevator shafts, mechanical equipment rooms, interior vehicular parking or loading, and all  floors below the ground floor, except when used for human habitation or service to the public.    Where practical difficulties exist in meeting parking requirements, the applicant may request a  modification from these standards.  The applicant will be required at the time of formal land use  application to provide detailed parking information (i.e. stall and drive aisle dimensions) and  calculations of the subject site and the overall campus use.    It should be noted that the parking regulations specify standard stall dimensions.  Surface  parking stalls must be a minimum of 9 feet x 20 feet, compact dimensions of 8½ feet x 16 feet,  and parallel stall dimensions of 9 feet x 23 feet; compact surface parking spaces shall not  account for more than 30 percent of the spaces in the surface parking lots.    Structured parking stalls must be a minimum of 8¼ feet x 15 feet; a stall that has greater than a  45 degree angle must be 8¼ feet x 16 feet.  Structured compact stalls must have dimensions of  7½ feet x 12 feet; a stall with greater than a 45 degree angle must be 7½ feet x 13 feet.   Compact structured parking spaces shall not account for more than 50 percent of the spaces in  the structured parking areas.  Structured parallel stall dimensions have a minimum of 9 feet x 23  feet also.    ADA accessible stalls must be a minimum of 8 feet in width by 20 feet in length, with an adjacent  access aisle of 8 feet in width for van accessible spaces.  The appropriate amount of ADA  accessible stalls based on the total number of spaces must be provided.  Surface parking lots with more than 100 stalls shall provide a minimum of 35 square feet of  landscaping per parking space.   The site plan provided in the pre‐application packet did not  include landscaping square footages, therefore staff was unable to verify whether the  proposed project would with landscaping requirements for surface parking lots.      Please refer to landscape regulations (RMC 4‐4‐070 and RMC 4‐4‐080F.7) for further general and  specific landscape requirements (enclosed).  The applicant will be required at the time of land  use application to provide a landscaping analysis of the subject site.  FAA‐ 1601 Lind Ave SW  Page 4 of 5  July 31, 2014  w:\2014\14.14024.00 faa rlp ‐  renton wa\j‐deliverables\j1‐issued\2015‐03‐13 sepa final review\from  unico\pre‐app meeting summary and waiver form\pre app notes 7.31.14.doc    Additionally, the proposal would need to be revised in order to provide bicycle parking based  on 10 % of the required number of parking stalls.  Pedestrian Access – A pedestrian connection shall be provided from all public entrances to the  street, in order to provide direct, clear and separate pedestrian walks from sidewalks to building  entries and internally from buildings to abutting properties.    Building Design Standards – The proposal is not located within or Design District and is not  required to comply with specific design standards.  However, the applicant should be aware  the reviewing official does have discretion with respect to the design of the structure through  the Site Plan Review Criteria (see below).   Critical Areas  While the site is not mapped in a Flood Hazard Area according to the adopted 1995 FIRM  (including the Cedar River LOMR) the site is mapped in a Flood Hazard Area according to FEMA’s  DFIRM map.  Requirements on all projects located within the City, including BFE (Finished Floor  Elevation) and Compensatory Storage requirements are based on the adopted 1995 FIRM  (including the Cedar River LOMR) map.  However, please note depending upon FEMA’s future  determinations a higher BFE, than those noted in the 1995 FIRM, may be required in order to  obtain flood insurance in the future.  The applicant will be required to provide Flood Hazard data in their SEPA check list and  identify their intent to either use the 1995 FIRM or the DFIRM for Finished Floor Elevation and  Compensatory storage requirements.   The site is also located in an area of susceptibility to liquefaction during seismic events.  Due to  subsurface conditions, a geotechnical report would be required to be submitted with the formal  land use application.    Environmental Review  Environmental (SEPA) Review is required due to the scope of the project.  Therefore, an  environmental checklist is a submittal requirement.  An environmental determination will be  made by the Renton Environmental Review Committee.  This determination is subject to appeal  by either the project proponent, by a citizen of the community, or another entity having  standing for an appeal.     Permit Requirements  The proposal would require Hearing Examiner Site Plan Review as the project would exceed two  separate thresholds: the proposal is more 25,000 square feet of gross floor area (nonresidential)  in the CO zone outside the Employment Area Valley (EAV) land use designation; and the  proposal exceeds to 300 parking stall threshold.  The proposal would also be required to apply  for Environmental (SEPA) Review, Hearing Examiner Conditional Use permit, and a potential  parking modification.    The purpose of the Site Plan process is the detailed arrangement of project elements so as to be  compatible with the physical characteristics of a site and with the surrounding area. An  additional purpose of Site Plan is to ensure quality development consistent with City goals and  policies General review criteria includes the following:  FAA‐ 1601 Lind Ave SW  Page 5 of 5  July 31, 2014  w:\2014\14.14024.00 faa rlp ‐  renton wa\j‐deliverables\j1‐issued\2015‐03‐13 sepa final review\from  unico\pre‐app meeting summary and waiver form\pre app notes 7.31.14.doc   a. Compliance and Consistency.  Conformance with plans, policies, regulations and  approvals, including:  b. Off‐Site Impacts. Mitigation of impacts to surrounding properties and uses.  c. On‐Site Impacts. Mitigation of impacts to the site   d. Access and Circulation.  Safe and efficient access and circulation for all users.  e. Open Space.  Incorporation of public and private open spaces to serve as distinctive  project focal points and to provide adequate areas for passive and active recreation by  the occupants/users of the site;  f. Views and Public Access.  Provision of view corridors to shorelines and Mt. Rainier,  incorporates public access to shorelines, and arranges project elements to protect  existing natural systems where applicable.  g. Services and Infrastructure.  Availability of public services and facilities to  accommodate the proposed use;  h. Signage.  Use of signs primarily for the purpose of identification and management of  sign elements – such as the number, size, brightness, lighting intensity, and location –  to complement the visual character of the surrounding area, avoid visual clutter and  distraction, and appear in proportion to the building and site to which they pertain; and   i. Phasing.  Inclusion of a detailed sequencing plan with development phases and  estimated time frames, if applicable.  All applications can be reviewed concurrently in an estimated time frame of 12 weeks once a  complete application is accepted.  The Hearing Examiner Site Plan Review application fee is  $2,000, the Conditional Use Permit is $2,000, and the application fee for SEPA review is $1,000.   The fee for modifications is $100 each. There is an additional 3% technology fee at the time of  land use application. Detailed information regarding the land use application submittal is  provided in the attached handouts.    In addition to the required land use permits, separate construction, building and sign permits  would be required.  The review of these permits may occur concurrently with the review of  the land use permits, but cannot be issued prior to the completion of any appeal periods.  Impact Mitigation Fees: In addition to the applicable building and construction fees, the  following impact fees would be required prior to the issuance of building permits:   A Fire Mitigation fee currently assessed at $0.14 per square foot of office space.   A Transportation Mitigation Fee As determined by City per current ITE Manual.  Fees will change January 1, 2014.  A handout listing all of the City’s Development related fees is  attached for your review.  Expiration:  Upon approval, the site plan and conditional use permit approval is valid for two  years with a possible two‐year extension.