Loading...
HomeMy WebLinkAbout06_City of Renton narrative -final14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    1    1601 Lind Ave SW 14-000942 RENTON, WASHINGTON PROJECT NARRATIVE SITE PLAN REVIEW HELLMUTH, OBATA + KASSABAUM, P.C. Canal House 3223 Grace Street, NW Washington, DC 20007-3614 USA 14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    2    Project Narrative   a. Project name, location, size   The project name is 1601 Lind Avenue, SW. It is located at the SW corner of Lind Ave. SW and  SW 16th Street.  It is one block south of Interstate 405 and one block west of State  Route167.There is currently an office building at the address of 1601 Lind Ave, S.W.  (1) The  project will incorporate and upgrade this existing building, while adding a new wing on the east  end .The existing building has a ground floor footprint of 40,900 gross square feet (GSF). The  new wing will add 19,535 GSF, for a total footprint of 60,435 GSF, or 1.39 acres.   The entire site  is 8.87 acres.  The existing building is 201,000 GSF in area. With the new addition (2), the project  total will be 292,850 gross square feet.         Figure 1. Location Plan  14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    3    In addition to the office building expansion, an open parking structure will be added in the  Northwest corner of the site (3). The footprint is   52,725 gross square feet. There are four  levels, including ground, for a total of 210,900 gsf. (3) Parking for 80 bicycles will be located in a  secure enclosure on the ground level.   There are currently 675 parking spaces, including 10 HC, and 68 reserved spaces. There are also  8 motorcycle spaces.  The FFA tenant requires a minimum of 1200 parking spaces on site for the expanded building  and larger number of staff and visitors. Parking requirements for CO zoning are a minimum of  2/1000 to a maximum of 4.5/1000.  292,850 GSF of space will require a minimum of 586 spaces,  and a maximum of 1318 spaces. A total of 1205 parking spaces are being provided, at 4.1 /1000  which is within the range specified.     The new parking garage will provide 800 spaces (404 standard, 396 compact) which is 49%  compact, within the limit of the 50% maximum for structured parking.  405 spaces will be provided on grade (176 standard, 152 compact, 24 HC).  77 of these spaces  are government visitor spaces, all standard size.   The remaining spaces are employee parking.  Out of a total of 405 surface spaces, 152 are compact, or 37%.        Twenty –four (24)will be handicapped accessible spaces are provided adjacent to the building,  six (6) on the north side near the employee entry and sixteen (16)on the south side near the  main entry, and two (2) in the visitor parking area.   Figure 3 view from Lind & 16th St.    PSE 2. 1.3 Figure 2. Site plan  14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    4        b. Land use permits required    None required   c. Zoning designation of site and adjacent properties   The project site is currently zoned CO‐ Commercial Office. The property is located within the  Commercial Corridor (CC) land use designation and the Commercial Office (CO) zoning  classification. Adjacent sites to the east and south are also zoned CO. Adjacent sites to the north  and west are zoned IM‐ Industrial Medium.             14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    5    d. Current use of site and existing improvements  Current use of the site is commercial office. There is currently a five‐story office building at the  address of 1601 Lind Ave, S.W. This houses a Federal Government tenant, The Federal Aviation  Administration.   Improvements include surface parking, a child care center building on  Raymond Avenue, S.W., and extensive plantings of trees, shrubs and lawn around the perimeter  of the site and building. There are currently curb cuts on Lind Avenue, 16th Street and Raymond  Avenue.  The Lind Avenue and 16th Street curb cuts are currently closed off with bollards for site  security reasons, however, the tenant would like to retain the flexibility to re‐open these  entrances if circumstances change.    There is a PSE substation in the middle of the block on SW  16th St. which is not part of the site.          Figure 4. Current site  14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    6        e. Special site features   There are no special natural site features. There are some large evergreens on the western side  of the site (planted when existing building was built) which will be preserved. Many of the  mature trees in the parking area will be preserved as well.  There is a large portion of the block  on SW 16th St. used by PSE for a substation.  f. Soil type and drainage –   The soils encountered at the site consist of relatively shallow granular fill, overlying alluvial  deposits that extend to depths of about 25 to 30 feet below grades. Dense sand and gravel  representing a competent soil bearing layer are present below the alluvial deposits.  Fill was encountered in each of the four borings completed for this study. The fill encountered  generally consists of medium dense to dense pit run sand and gravel with variable silt content.  The thickness of fill ranged between 4½ to 6½ feet below grade.  Figure 5. View of current use from Lind and 16th  14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    7    Alluvial deposits were encountered below the fill in each of the borings and generally consists of  interbedded layers of very soft to stiff silt with variable sand and gravel content and very loose  to medium dense sand with variable silt and gravel. The alluvial deposits extend to between 23  and 28½ feet below grade.  An approximate 5‐foot‐diameter wood log was encountered in the  alluvial deposits in boring GEI‐3 at a depth of approximately 12½ feet.  A dense sand and gravel layer was encountered below the alluvial deposits and extended to the  depths explored. The dense sand and gravel layer consists of dense to very dense silty sand or  gravel with sand and variable silt content. The deeper borings (GEI‐1 and GEI‐3) encountered a  stiff/loose to medium dense zone of silt with sand and silty sand between depths of 70 to 80  feet, and 75 to 83½ feet in borings GEI‐1 and GEI‐3, respectively.  GROUNDWATER CONDITIONS  A monitoring well was installed in boring GEI‐4 to observe the depth of groundwater at the site.  Measurements completed approximately 1 week following the well installation indicate that the  site groundwater level is about 10 feet below existing grades.  An automatic datalogger was installed in the monitoring well to observe the variability in  groundwater levels seasonally and following significant rainfall events. Additional groundwater  measurements will be taken during the design phase of the project to further assess variations  in groundwater elevations. Groundwater levels are anticipated to vary as a function of location,  precipitation, season and other factors.  PRELIMINARY RECOMMENDATIONS  Based on the results of our subsurface explorations and available subsurface information, the  following preliminary recommendations are appropriate for the site:   The alluvial deposits consist of layers of sand and silt that will be susceptible to liquefaction  during the design seismic event. We estimate liquefaction‐induced settlement to be on the  order of 4 to 10 inches for the design earthquake loading.  Due to the presence of liquefiable soils, the site meets the criteria for IBC Site Class F per the  2012 International Building Code (IBC), requiring that a site specific response spectrum be  developed. We recommend that the site specific response spectrum match 80 percent of the  IBC Site Class E spectrum. The values for site class, short period spectral response acceleration  (SS), 1‐second period spectral response acceleration (S1) and seismic coefficients (FA and FV) for  the project site presented in the following table (the values in the table are the values for Site  Class E and have not been factored by 80 percent).      14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    8    g. Proposed use of property and scope of proposed development   Proposed use of the site is commercial office. The scope of the project is the following:   (1.) Renovate existing building   (2) Add a 5‐story wing of 91,850 gsf to the east side of the existing building    (3) Add a 4‐story, 800 car parking structure to the northwest corner of the site    (4) Add new emergency generator to the existing generator and transformer area    (5) Widen curb cut on Raymond Ave. to accommodate higher traffic flow    (6) Fill in the bus lay by on SW 16th, as it is unused and will add to the perimeter landscape buffer   (7) Replace handicapped ramps at corners of SW 16th and Raymond and SW 16th and Lind.    ‐Reconfigure a portion of the existing surface parking near parking garage and building addition   ‐ Replace and upgrade site lighting with LED fixtures   ‐Enhance existing site landscaping and plantings              h. Density and range of size of new lots    N/A      1.2.  3.  5.  4. 6. PSE  7. 7. Figure 6. Use of property  5. 14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    9      i. Access  Site access will remain a single point on the Raymond Avenue side of the site.  The FAA would like to  control access to the site for security reasons.  Both cars and service vehicles will use this entrance.   There will be two ingress and two egress lanes, as well as a pull‐off area for truck inspections. The  existing curb cut will be widened to accommodate the additional lanes, and a flush pedestrian island  added in the middle.  There are also 2 curb cuts (currently closed with bollards) on 16th and Lind that the  FAA would like to have flexibility in the future to open.  Pedestrian access is from the adjacent parking, via the main lobby for most, while some employees will  park in the reserved parking area on the north side of the site and use the secondary staff entry.  There  is a path through the parking lot to the secondary entrance from SW 16th Street, where there is a bus  stop.  There is another pedestrian path from Lind Avenue.  j. Proposed off‐site improvements   Three off‐site improvements are noted‐  ‐Widening the driveway apron on Raymond Ave from two lanes to four lanes. The widening of the apron  on Raymond allows traffic to flow smoothly in and out of the site.  Two ingress lanes allow badges  employees to proceed, while a truck or visitor may be stopped in the other lane.  The two egress lanes  are for turns to either the right or left onto Raymond. This prevents queueing backups.   ‐Filling in the unused bus lay with new curb, gutter and sidewalk by will provide additional green buffer  around the site.   ‐Replacing 2 handicap ramps, 1 at 16th and Raymond and 1 at Lind and 16th    k. Construction estimate and fair market value of project  Approximately $35 million             14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    10      l. Fill /excavation quantities and type   There will be approximately 6,000 bcy of export and 6, 000 bcy of import for the garage; 1,000 bcy of  export and 1,300 bcy of import for the new building addition.  The total affected area of the site grading  is approximately 82,000 sf. The source of fill is not available at this time. Please refer to Excavation  Backfill and Materials report below for quantities and areas:      Figure 7. Excavation and backfill quantities 14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    11        m. Number, size and type of trees to be removed –    Note that trees being removed are located in the footprint of the building addition, new parking garage,  or where adjustments are being made to the parking lot.  Virtually all mature perimeter trees remain, as  well as those in unmodified parking areas.   The following existing trees of varying degrees of health will be removed:   ‐ (70) 3”‐6” caliper deciduous trees  ‐ (31) 8”‐10” caliper deciduous trees  ‐ (11) 4”‐12” caliper coniferous evergreen trees                Tree removal areas Figure 8.  Tree removal areas   14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    12        n. Explanation of any land to be dedicated to City   A verbal agreement has been made to dedicate 15’ of the north portion of the area on 16th Street  between Raymond and the PSE substation with the existing PSE easement remaining and a 5’ by 45’  section to the south of the PSE substation to the City of Renton. The city of Renton has verbally agreed  to a zero lot line in these location. No other dedications or improvements are required.     Figure 9. Easement dedication       14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    13    o. Proposed job shacks, trailers, etc.     Per the drawing below, Job trailers will be located south of the proposed addition in what is currently a  parking lot in Phase 01 and be relocated to the parking area south of the PSE substation in Phase 02.   Existing curb cuts will be used for construction traffic.  Note that the project is phased in order to keep  the existing building operational through the construction process.        Job trailers Figure 10. Phase 1 construction plan    PHASE 1 14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    14       PHASE 2                                                                                                                                      Figure 11. Phase 2 construction plan                         Job trailers    14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    15      p.  Any proposed modifications being requested –           1.)  Renton Municipal Code 4‐4‐080.F.11.b.v:  ‐ Bicycle parking distance to entry    The parking location exceeds the 50’ to a building entrance specified in the City code.     a.) This exception implements the policy and objectives of the Comprehensive Plan.  The applicant  acknowledges the intent of the bicycle parking requirements as a means of encouraging  alternative transportation and reducing dependence on automobiles.    Part of this requirement is to provide bicycle parking within a reasonable distance from building  entrances to encourage the use of bicycles.  It is approximately 900’ from the parking garage to  the main entrance, measured along the lit pedestrian walkway.  While this appears to be a  significant distance, it is no further than most of those parking in the garage (2/3 of the site  parking is in the garage).    b.) This exception will meet the objectives, and safety, function, appearance, environmental  protection and maintainability intended by the Code. Safe and secure bicycle parking will be  provided in the most convenient location possible.   The proposed location will function better  than a free‐standing structure due to the location in the parking garage. There will be no  structure on site to block views and vistas.   c.) This exception will not be injurious to other properties nearby.  The use of safe and secure  parking inside the garage should actually discourage crimes such as bike theft.   d.)   This exception will meet the intent and purpose of the Code.  This location is convenient, as it is  as reasonably close to the entries given the existing conditions and layout of the site.  It allows  users to walk the same path to the front door as the majority of the staff. This location provides  complete protection from inclement weather, a secure, locked mesh enclosure (floor to ceiling),  excellent lighting, and plenty of room.  Racks will meet the city requirements and a minimum of  2’x 6’ per bike provided with 5’ minimum aisles.  In this location, the parking is easier to  monitor, safer, and more secure than a free standing enclosure on the site.  e.) This exception is justified by the following conditions:    1. Handicapped parking would be displaced if bicycles were located within 50’ of the front  (south) entry. Handicapped parking is the closest site element to the front entry. Bicycle riders  are generally able‐bodied and should not be displacing handicapped employees who should be  located with the shortest possible path to the entries.  14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    16       2. GSA has required the site meet CPTED guidelines.  The four Crime Prevention through  Environmental Design (CPTED) principles strongly influenced both the landscape and lighting  design.    The site design aims to create an environment that is as safe and potentially crime‐free  as possible.  All four of the CPTED principles have been accounted for in the development of the  site:  Natural surveillance, territorial reinforcement, natural access control, and target  hardening.    A large bicycle enclosure (50’ x 50’ x 8’ tall minimum) within 50’ of one of the two  entries would create problems for the goal of natural surveillance.  The idea is that the  employee can be seen in all directions and be aware of any potential problems.  Large objects,  dense plantings and outbuildings can provide potential hiding places for those who wish to prey  upon the employee.  As stated in our design narrative, the applicant is planning on creating a  visually open, yet green site by limbing up the existing mature trees, and keeping secondary  plantings low to the ground. This will support the goal of natural surveillance.     3.   Existing building layout‐ The applicant is committed to environmental responsibility and  sustainability. Nothing is more sustainable than re‐using an existing building. To this end, the  current building footprint and layout dictate much of the site layout and function. As stated in  #1 above, HC parking should take precedence over other uses. The number of parking spaces is  a contractual requirement, and a large bike structure would reduce the number of available  spaces below the required number. Natural and familiar paths to the entries already exist, and  the applicant plans of keeping as much of this intact as possible in keeping with CPTED  f.) This proposal will not create adverse impacts to other properties nearby.  The garage location  eliminates a large potential outbuilding that could have visual impacts from adjacent properties. It  will also set an example for high quality bicycle accommodations.                        14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    17    Parking:    2.) Renton Municipal Code 4‐4‐080.F.8.c.i:  Compact parking space size   Existing Compact spaces on north side of building are 14’ long, not 16’ as required.    a.) This exception implements the policy and objectives of the Comprehensive Plan. Compact  spaces allow more efficient use of a site and encourage the use of smaller vehicles. The  applicant is re‐using an existing office building. In terms of sustainable design, this is the best  thing we can be doing as developers and designers.  This reduces use of natural resources,  reduces waste, reduces emissions, and reduces disturbance to the existing site. While 1601 Lind  provides an excellent opportunity for re‐use and expansion, the existing site does present  limitations.  The building footprint, paved areas, existing mature plantings, and existing utilities  all have role in shaping the current site design.   b.) This exception will meet the objectives, and safety, function, appearance, environmental  protection and maintainability intended by the Code. The spaces in question are existing and  currently in use.  Despite the shorter length, the spaces appear to function just as well as the 16’  spaces.   c.) This exception will not be injurious to other properties nearby. The 1200 required parking  spaces are accommodated on site, so adjacent properties will not be impacted. To achieve the  required parking, the applicant must use the existing compact spaces in the area north of the  existing building.   d.) This exception will meet the intent and purpose of the Code.  Approximately 85 spaces (7% of  total) are affected. All other compact spaces will meet the Code requirements. The applicant  believes that the existing spaces meet the intent of the code to provide reasonably sized  compact parking spaces. These spaces are hemmed in by the existing curb lines and plantings.    It is the applicant’s intent to save the mature trees in this parking area by not modifying the  compact space sizes.  However, the 6 HC spaces located in this area DO NOT meet ADA  requirements. These spaces must comply with the required size and are being relocated due to  their 14’ length. They are being relocated to the east where the site is being disturbed for the  new addition. This allows for creating properly sized ADA compliant parking spaces, while  retaining desirable mature trees.    e.) This exception is justified by the following conditions:   1.) The north side of the site, between the building façade and the perimeter of the parking is  the most dimensionally challenged area.   The curb to curb dimension is approximately 95’.   Existing curbs are being retained to keep mature plantings along the north face of the  building, the middle of the lot, and along the SW 16th Street perimeter.  If one takes out 24’  x 2 for the drive aisles, and 5’ for the center planted island, the remainder is 42’.  Divided by  three rows of parking, the result is 14’ deep spaces which currently exist.  Enlarging these  spaces would require removal of existing mature trees and plantings.   The applicant feels  that retaining the existing mature trees is a sustainable and environmentally responsible  approach to the re‐development of this site. .   14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    18      2.) An additional justification for keeping the spaces as‐is is to provide the maximum number of  spaces on site during construction of the addition on the east side of the site. The  construction phasing plans show this lot being accessed from SW 16th Street during Phase  1. The bollards closing off the lot now will be temporarily removed.  As the building will  remain in use during construction, it is imperative to minimize disruptions to parking and  access to the building.      f. This exception will not create adverse impacts on adjacent properties. All parking is being  accommodated on site. Runoff from impervious surfaces is being contained and handled within  the property boundary.                Figure 12. Location of 8'6" x 14' compact spaces  14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    19        3.) Renton Municipal Code 4‐4‐080.F.9.b:  Drive Aisle width   Two drive aisles to the SW of the building are less than the required 24’ wide, at 23’8” and 21’‐7”  respectively. This is due to islands with existing trees and in some cases, utility boxes and manholes.   a.) This exception implements the policy and objectives of the Comprehensive Plan. Again, the  existing building and site have created conditions which fall slightly short of the City of Renton  parking lot standards. This particular situation is another case where the tenant is using the  existing parking lot to no ill effect.  While a full 24’ wide aisle is desirable, the applicant sees the  preservation of mature trees to a more significant issue.  The two islands and the perimeter to  the north on the PSE site all have trees.  Minimizing site disturbance for the continued operation  of the building   is also a concern.  The less paved area that must be reconfigured, the less  disturbance to the tenants.   b.) This exception will meet the objectives, and safety, function, appearance, environmental  protection and maintainability intended by the Code. The aisles in question are existing and  currently in use.  Despite the narrower width, the aisles appear to function just as well as the 24’  standard aisles.    c.) This exception will not be injurious to other properties nearby. The 1200 required parking  spaces are accommodated on site, so adjacent properties will not be impacted. To achieve the  required parking, the applicant must use the existing aisle widths. Making the aisles wider will  result in either a higher percentage of compact spaces ( beyond the code maximum)  or fewer  overall spaces   d.) This exception will meet the intent and purpose of the Code.  The intent of the code is to  provide reasonably sized drive aisles for safety and practicality. Drive aisle widths vary by  jurisdiction around the U.S., but 22‐24’ are generally the most common. Some have aisles as  narrow as 20’ for 90 degree parking. The applicant sees the existing aisles as functional and  practical.    e.) This exception is justified by the following conditions:   This particular situation is another case where the tenant is using the existing parking lot to no ill  effect.  While a full 24’ wide aisle is desirable, the applicant sees the preservation of mature  trees to a more significant issue.  The two islands and the perimeter to the north on the PSE site  all have trees.   The users of this parking will be familiar with the parking configuration, as it is a single tenant  building, with the employees showing up every day. As many of the users are currently in the  existing building, they are already familiar with the existing parking layout, much of which is  remaining.  14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    20    Minimizing site disturbance for the continued operation of the building is also a concern.  The  less paved area that must be reconfigured, the less disturbance to the tenants.  f.) This exception will not create adverse impacts on adjacent properties. All parking is being  accommodated on site. Runoff from impervious surfaces is being contained and handled within  the property boundary.          Figure 13.   Location of narrow drive aisles                    14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    21      Landscape:    4. Renton Municipal Code 4‐4‐070. E.6.b: Interior lot landscaping   Interior parking lot landscaping is required @ 35 sf per space for lots over 100 spaces.  At 405 surface spaces, this gives a requirement 14,140 sf of interior lot landscaping.  The current design has 11,283 sf of interior lot landscaping plus 1580 sf of green roof area for a total of  12,863 sf. The 2’ overhang for parking spaces was not counted in this area. Thus, the design is 1277 sf  short of the required green area.    a.) This exception implements the policy and objectives of the Comprehensive Plan. The goal is to  break up large parking areas with green relief, shade, and to reduce the heat island effect of  paving.   The proposed design falls slightly short of the required number by approximately 9%.  The applicant believes that the quality of the interior lot landscaping should be taken into  consideration.  Much of the existing landscaping contains mature trees, some 20 years old. This  type of parking lot landscape is highly desirable, as it provides shade for vehicles, reduces the  heat island effect, and is attractive.  The intent to break up large parking areas with green space  has been met by the current design.   b.) This exception will meet the objectives, and safety, function, appearance, environmental  protection and maintainability intended by the Code.  1601 Lind is a rare case where there is  mature landscape. The intent to shade parking with trees at maturity is much closer to being  met here than on a new site. The building itself has extensive plantings on the SW 16th Street  side, and very dense evergreen plantings surrounding the PSE substation.  The green roof helps  reduce the heat island effect just as well as green space in the parking area.    c.) This exception will not be injurious to other properties nearby. Instead of creating sprawl by  surface parking 800 cars, the applicant has chosen to use a 4 level garage. The impact of parking  is restricted to the site itself.  Additional plantings and screening are being added to the site to  enhance the appearance beyond what currently exists.    d.) This exception will meet the intent and purpose of the Code.  With the addition of the new  building wing, the parking lot is broken up significantly. The intent to break up parking, and  shade the surface is being met within the restrictions of the site configuration and saving  existing trees.    e.) This exception is justified by the following conditions:     1. Much of the existing landscaping contains mature trees, some 20 years old. This type of  parking lot landscape is highly desirable, as it provides shade for vehicles, reduces the heat  island effect, and is attractive.  Thus, there is already a significant amount of green space on  the site.      14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    22        2.  The reuse of an existing building is very sustainable and green. However, it does come with  challenges and restraints. The disturbance of the existing parking lots is again an issue of  concern for the tenant. As the project is phased, parts of the site will be closed off, reducing  available parking. To help keep disruptions to a minimum, the applicant is proposing to keep  much of the existing parking in place without significant changes. New landscape islands  would further reduce available parking, especially during construction.    3. Another concern is the required number of spaces. The GSA client is requiring a minimum of  1200 spaces with ¼ mile of the building. The use of the existing parking and the addition of a  parking garage allows these spaces to be provided in the most compact and efficient  manner possible. By containing parking to the existing site, sprawl is being reduced, and  existing development being re‐used.   Adding planting islands would prevent the design  from meeting the minimum GSA parking requirements.    4. Alternative landscaping is being provided as a green roof system over the new Main Lobby.  This 1580 sf area functions in ways that parking islands cannot. It slows down and reduces  the quantity of stormwater sent to the city system. As this roof is displacing an equal area of  asphalt paving on the current site, the heat island effect is also being reduced.  The roof is  located where staff can look down on it from their office space. Having done previous  Federal work with green roofs, the project team has found that tenants enjoy them very  much.  They become a source of pride and identity.   Green roof Figure 14. Green roof image 14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    23              f.)  This exception will not create adverse impacts on adjacent properties. All parking is being  accommodated on site. Asphalt surface is actually being reduced as compared to the existing site.  Runoff from impervious surfaces is being contained and handled within the property boundary.                        Green roof  Figure 15.  Green roof location  14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    24      5. Renton Municipal Code 4‐4‐070. H.5.d: Interior lot landscaping   Due to the applicant’s intent to re‐use as much as existing parking as possible, the site will not meet the  “50 feet to landscape requirement” in all locations.  a.) This exception implements the policy and objectives of the Comprehensive Plan. The goal is to  provide a well landscaped parking area that is attractive and does not detract from the  surrounding community. The applicant believes the design of the parking area meets those  objectives.   b.) This exception will meet the objectives, and safety, function, appearance, environmental  protection and maintainability intended by the Code. The objective of the code is to break up  large expanses of asphalt, reduce the heat island effect, and provide visual relief.   The  addition of a new wing to the existing building will significantly break up the parking lot, and  provide a significant area of new landscaping in what was a parking lot.  The heat island effect  is being reduced by using a parking garage instead of surface parking for 800 cars. Existing  mature trees will provide significant shade.  c.) This exception will not be injurious to other properties nearby. The reduction in asphalt area  and increased plantings will be beneficial by reducing the heat island effect.   d.) This exception will meet the intent and purpose of the Code.  With the addition of the new  building wing, the parking lot is broken up significantly. The intent to break up parking, and  shade the surface is being met within the restrictions of the site configuration and saving  existing trees.    e.) This exception is justified by the following conditions:     1. The reuse of an existing building and site is very sustainable and green. However, it does  come with challenges and restraints. The disturbance of the existing parking lots is an issue  of concern for the tenant. As the project is phased, parts of the site will be closed off,  reducing available parking. To help keep disruptions to a minimum, the applicant is  proposing to keep much of the existing parking in place without significant changes. New  landscape islands would further reduce available parking, especially during construction.   2.   New islands would also conflict with existing utilities and storm drainage patterns. For  example, the south edge of the parking has a continuous trench drain, which handles  much of the storm drainage on site. The building and site renovation/addition is designed  to work with this existing system.  3. The applicant believes that the quality of the interior lot landscaping should be taken into  consideration.  Much of the existing landscaping contains mature trees, some 20 years old.  This type of parking lot landscape is highly desirable, as it provides shade for vehicles,  reduces the heat island effect, and is attractive.  4. The parking space count will be reduced below the number required by the Federal  government. Approximately 16 islands would have to be added to meet the criteria, which  would reduce the space count below the 1200 car minimum.     14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    25    f.) This exception will not create adverse impacts on adjacent properties. All parking is being  accommodated on site. Asphalt surface is actually being reduced as compared to the existing  site. Runoff from impervious surfaces is being contained and handled within the property  boundary. Additional plantings and screening are being added to the site to enhance the  appearance beyond what currently exists.           Figure 16. Looking west from Lind at mature trees  Figure 17. View from Lind looking NW at mature trees in south lot  14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    26                                                Figure 18. Aerial of exiting site showing mature trees  14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    27        6.) Driveway standards:    The Renton Municipal Code section 4‐4‐080.I.3.c.,   for driveways of “All Other Uses” states: “The width of any driveway shall not exceed thirty feet  (30') exclusive of the radii of the returns or the taper section, the measurement being made  parallel to the centerline of the street roadway. (Ord. 5729, 10‐20‐2014)”     Driveway apron on Raymond exceeds 30’ wide.  Please refer to   Raymond Avenue Commercial Driveway Width Modification Request letter, dated March 4, 2015    We understand that requested modifications must meet the following criteria, pursuant to RMC 4‐9‐ 250.D.2:   a. Substantially implements the policy direction of the policies and objectives of the Comprehensive   Plan Land Use Element and the Community Design Element and the proposed modification is the   minimum adjustment necessary to implement these policies and objectives;   b. Will meet the objectives and safety, function, appearance, environmental protection and   maintainability intended by the Code requirements, based upon sound engineering judgment;   c. Will not be injurious to other property (ies) in the vicinity;   d. Conforms to the intent and purpose of the Code;   e. Can be shown to be justified and required for the use and situation intended; and   f. Will not create adverse impacts to other property (ies) in the vicinity. (Ord. 4517, 5‐8‐1995; Ord.   4802, 10‐25‐1999; Ord. 5100, 11‐1‐2004; Ord. 5137, 4‐25‐2005; Ord. 5369, 4‐14‐2008)      Note that this letter references the Traffic Impact Analysis technical report prepared for this project by  Heffron Transportation, Inc. The referenced traffic impact analysis includes additional information  regarding the design of the subject driveway.       COMMERCIAL SITE DRIVEWAY WIDTH   Raymond Avenue SW      The property’s existing and only functional driveway is located at the southwest corner of the property,  along Raymond Avenue SW, in essentially the same location as the proposed driveway.  The existing  driveway is 30‐feet wide, allowing for a single entry lane, a single exit lane, and a narrow center island  which includes a security guard shack.  The site’s usage and security screening requirements for vehicles  upon entry benefits from two entry lanes and two exit lanes to allow for queuing and additional  screening measures when necessary.  The proposed driveway includes this design strategy, and creates  a driveway width of 56‐feet in total.  Two entry lanes of 12‐feet each (24‐foot entrance width), two exit  lanes of 12‐feet each (24‐foot exit width), and a widened center island of 8‐feet make up the wider  proposed driveway.  The center island again will contain a security guard shack.        14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    28    Vehicles, both passenger cars and trucks, enter the site by turning east off Raymond Avenue SW from  both north and south directions.  Either entrance lane can be accessed from either travel direction on  Raymond Avenue.       Vehicles leaving the site will leave via the north or south exit lane.  The north exit lane will be right‐turn‐ only to northbound Raymond Avenue, while the south exit lane will be left‐turn‐only to southbound  Raymond Avenue.       The project proposes to mitigate the wider than standard driveway by extending the 8‐foot center island  to the west to allow for the inclusion of a pedestrian refuge area in the middle of the driveway.  This in  effect creates two driveways, however not traditional combination entrance/exit driveways.  Therefore  this configuration would not be in conflict with the allowable number of driveways along a street  frontage or driveway spacing requirements per RMC sections 4‐4‐080.I.2 and 4‐4‐080.I.4.       Figure 19. Driveway modification     a. The modification requested is the minimum necessary to meet the objectives, as described   above.  To enhance entrance and exit queuing, the design incorporates two standard width   vehicular lanes for both entering and exiting the site.       b. The modification is based on sound engineering judgment, per information provided above and in the  project Traffic Impact Analysis Report.     14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    29    c. No other properties in the vicinity will be injured by this modification. We can find no clear   evidence for neighboring properties to be impacted by the wider driveway.  Enhanced vehicular   site entrance capabilities resulting from the wider driveway, preventing queuing lengths extending into  Raymond Avenue, would have a potential improvement to neighboring properties.      d. Conforms to the intent and purpose of the code by providing a center pedestrian refuge area   allowing for safe pedestrian passage across the wider overall driveway.     e. The statements provided above justify the modification given the intended use and project   Situation.     f. Will not create adverse impacts to other properties, given the alignment of the driveway is aligned  with the current driveway to the site.  The south edge of the proposed driveway shifts closer to the  property to the south by approximately 15‐feet, however it is still located in excess of the required 5‐ feet from property line.  With exception of the overall driveway width, the driveway conforms to all  other requirements of the RMC.                                                            14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    30        7.) ROW Dedication and Frontage Improvement Modification Request      The purpose of this letter is to formally request modifications from the stated requirements of the  project development, specifically ROW Dedications and Frontage Improvements. The City has stated  requests for ROW dedications and frontage improvements according to the Complete Street standards  for arterials, collectors, and residential access streets. Frontages specifically associated with this project  include Lind Avenue SW (arterial), SW 16th Street (collector), and Raymond Avenue SW (residential  access street). We will address ROW dedications and frontage improvements separately, and since we  recognize that they are related issues we will provide statements for why we believe one or the other  are not necessary.      Note that this letter references the Traffic Impact Analysis technical report as well as the Technical  Memorandum – Review of Frontage Right‐of‐Way Needs (February 20, 2015), both documents prepared  for this project by Heffron Transportation, Inc. The referenced traffic analysis and Technical  Memorandum include specific results showing that the current ROW widths are sufficient for the City’s  plans for the streets.      We understand that requested modifications must meet the following criteria, pursuant to RMC 4‐9‐ 250.D.2:  a. Substantially implements the policy direction of the policies and objectives of the Comprehensive  Plan Land Use Element and the Community Design Element and the proposed modification is the  minimum adjustment necessary to implement these policies and objectives;  b. Will meet the objectives and safety, function, appearance, environmental protection and  maintainability intended by the Code requirements, based upon sound engineering judgment;  c. Will not be injurious to other property (ies) in the vicinity;  d. Conforms to the intent and purpose of the Code;  e. Can be shown to be justified and required for the use and situation intended; and  f. Will not create adverse impacts to other property (ies) in the vicinity. (Ord. 4517, 5‐8‐1995; Ord.  4802, 10‐25‐1999; Ord. 5100, 11‐1‐2004; Ord. 5137, 4‐25‐2005; Ord. 5369, 4‐14‐2008)      We are submitting a single modification request letter; however the subject of this letter references  three separate streets. We anticipate that the City’s review of this modification request may treat each  street as a separate modification request, and may include modification approval findings that vary  between each street.          14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    31      ROW DEDICATIONS AND FRONTAGE IMPROVEMENTS    Lind Avenue SW  The initial request from the City was for the project to provide a 14‐foot ROW dedication to allow for a  54‐foot  ½ street ROW, and to construct curb/gutter, 8‐foot sidewalk and 8‐foot planter strip between the curb  and sidewalk.     The current condition of the ROW includes 80‐foot ROW and 40‐foot ½ street ROW. The curb to curb  corridor width as indicated in the Traffic Report and Technical Memorandum includes a 5 and 6‐lane  configuration including two lanes each direction, a center turn lane, and a southbound right turn lane  provided for entrance into the 1601 Lind Ave property and the property to the south. The Technical  Memorandum provides information showing that this corridor width has the ability to support desired  future channelization within Lind Avenue SW. By this analysis it was determined that the existing  curb/gutter alignment adjacent to the subject property is acceptable in its current condition.      Behind the curb/gutter along the project frontage consists of a 6‐foot concrete sidewalk in satisfactory  condition. The sidewalk along the southern length of the frontage is partly positioned outside of the  ROW, so  a 3.5‐foot wide sidewalk easement to the City is recorded (Recording No. 9009271243).  Beyond the sidewalk there exists an extensive existing vegetated buffer including approximately 27  larger scale trees, 8” to 12” caliper. The vegetation is planted on a small berm. The trees are very  desirable for screening the property and provide a visual barrier and “site hardening” which is an asset  to the tenant of the building. Widening of the ROW would not necessarily impact the existing trees;  however reconfiguration of the sidewalk and new planter strip would impact this vegetated buffer  greatly. This vegetated buffer would remain unchanged by the proposed project.      There are existing Puget Sound Energy systems underground along the Lind Avenue frontage, with a 10‐ foot utility easement to PSE. Widening the ROW would place these existing franchise utilities within the  City ROW.      The project team requests a modification for ROW dedication and frontage improvements along Lind  Avenue SW. We feel that based on the transportation consultant findings that no additional corridor  width is necessary and that existing ROW width plus the sidewalk easement adequately contains the  City’s assets. Impacts to   the existing vegetated buffer and street trees, as well as the existing PSE  infrastructure and easement would be avoided. We believe the modification meets the intent of the  code in the following ways:      a. The modification requested is the minimum necessary to meet the objectives, as described above.  14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    32    b. The modification is based on sound engineering judgment, per information provided above and in  the Traffic Report and Technical Memorandum.  c. No other properties in the vicinity will be injured by this modification.  d. Conforms to the intent and purpose of the code by continuing to provide a ROW width and sidewalk  easement suitable to contain desired street sections.  e. The statements provided above justify the modification,  f. Will not create adverse impacts to other properties, it is not anticipated that wider ROW widths will  be necessary south of the 1601 Lind Avenue for future ROW improvements, however it is anticipated  that the corridor south of the property may be widened in the future. Modifications requested for the  subject property would not prevent that future work from occurring..      SW 16th Street  The request from the City was for the project to provide the necessary ROW dedications to allow for a  45‐foot  ½ street ROW, and to construct curb/gutter, 8‐foot sidewalk and 8‐foot planter strip between the curb  and sidewalk. Dedication width requests along 16th Street vary due to a variation in existing ROW width  across the frontage. The west side of the property, west of the PSE substation, includes an existing 30‐ foot wide ½ street ROW, therefore a 15‐foot ROW dedication has been requested. The east side of the  property, east of the   PSE substation, includes an existing 45‐foot ½ street ROW, therefore no  dedication is necessary for the majority of this frontage. There is a short section of ROW just east of the  PSE substation that is existing 40‐ foot ½ street ROW, therefore a 5‐foot dedication is requested at this  location. Note that the property within center section of the ROW along this SW 16th Street frontage is  not under the same ownership as the subject 1601 Lind Avenue property. It is a parcel owned and  operated by Puget Sound Energy and includes the Earlington Substation. The existing ½ street ROW  width along this property frontage is 30‐feet.     The curb to curb corridor width as indicated in the Traffic Report and Technical Memorandum includes a  3 to 5‐lane configuration including two lanes each direction, a center turn lane at the west end, and 5‐ lane section  at the east end at the intersection with Lind Avenue. The Technical Memorandum provides  information showing that this corridor width has the ability to support desired future channelization  within SW 16th Street.  By this analysis it was determined that the existing curb/gutter alignment  adjacent to the subject property is acceptable in its current condition. However the project has accepted  the responsibility to remove the existing bus stop pullout zone, along the east end of 16th Street. King  County Metro does not utilize this pullout, neither does the existing tenant of the 1601 Lind Ave  property, and the City would like the curb realigned to a continuous condition.      Behind the curb/gutter along the project frontage consists of a 6‐foot concrete sidewalk in satisfactory   condition. The sidewalk along the frontage is entirely within the ROW. Beyond the sidewalk there exists  an extensive existing vegetated buffer including approximately 28 trees, 4” to 18” caliper. The  vegetation is planted on a small berm. The trees are very desirable for screening the property and  provide a visual barrier and “site hardening” which is an asset to the tenant of the building. Widening of  the ROW per the City  requests would not impact the existing trees; however reconfiguration of the  14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    33    sidewalk and new planter strip would impact this vegetated buffer, especially at the west end. This  vegetated buffer would remain unchanged by the proposed project.      There are existing Puget Sound Energy systems underground along the 16th Street frontage, with a 10‐ foot utility easement to PSE. Widening the ROW would impact the existing franchise easement place  some of these existing franchise utilities within the City ROW.      The project proposes a parking garage in the west portion of the property, within parcel 3340404003.  The layout of the garage is such that the northern edge of the structure is set back 17‐feet from the  existing ROW line, meeting the building setback requirements. A 15‐foot ROW dedication would shift  the ROW to within 2‐ feet from the face of the proposed building. We understand that the City is  amenable to a reduced building setback for this condition.      The project team is not requesting any modifications to the ROW dedication requests by the City. A 15‐ foot dedication will be provided to the City along the property frontage west of the PSE substation. A 5‐ foot dedication for a very short section of property just east of the PSE substation will also be provided  to the City. These dedications will provide a full 45‐foot ½ street ROW width along the property  frontage.      The project team requests a modification for ROW frontage improvements along SW 16th Street.  Existing   curb, gutter and sidewalk is in satisfactory condition. We feel that based on the transportation  consultant findings that no additional corridor width is necessary. Sidewalk construction impacts to the  existing vegetated buffer and street trees, as well as the existing PSE infrastructure would be avoided.  We believe the modification meets the intent of the code in the following ways:      a. The modification requested is the minimum necessary to meet the objectives, as described above.  b. The modification is based on sound engineering judgment, per information provided above and in  the Traffic Report and Technical Memorandum.  c. No other properties in the vicinity will be injured by this modification.  d. Conforms to the intent and purpose of the code by providing a ROW width suitable to contain the  street sections,  e. The statements provided above justify the modification.  f. Will not create adverse impacts to other properties. The PSE substation property along the frontage  will not be impacted by this proposed modification.     Raymond Avenue SW  The request from the City was for the project to construct curb/gutter, 5‐foot sidewalk and 8‐foot  planter strip between the curb and sidewalk. No dedication of ROW was requested.    14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    34      The current condition of the ROW includes 60‐foot ROW and 20‐foot ½ street ROW, the center line is  offset to the east, towards the subject property. The curb to curb corridor width as indicated in the  Traffic Report and Technical Memorandum includes a 3‐lane configuration including two lanes each  direction and a center turn lane. The Technical Memorandum provides information showing that this  corridor width has the ability to support desired future channelization within Lind Avenue SW. By this  analysis it was determined that the existing curb/gutter alignment adjacent to the subject property is  acceptable in its current condition.      Behind the curb/gutter along the project frontage consists of a 5.5‐foot planter strip and followed by a  6‐foot concrete sidewalk in satisfactory condition. The existing planter strip width is 2.5‐feet less than  that requested by the City; however the sidewalk is 0.5‐feet wider than that requested. Beyond the  sidewalk there exists an extensive existing vegetated buffer including approximately 20 larger scale  trees, 10” to 14” caliper. The vegetation is planted on a small berm. The trees are very desirable for  screening the property and provide a visual barrier and “site hardening” which is an asset to the tenant  of the building. Reconfiguration of the sidewalk and new planter strip would impact this vegetated  buffer. This vegetated buffer would remain unchanged by the proposed project.      The project team requests a modification for frontage improvements along Raymond Avenue SW. We  feel   that based on the transportation consultant findings that no additional corridor width is necessary  and that existing sidewalk and planter strip meet the intent of the code. Impacts to the existing  vegetated buffer and street trees should be avoided. We believe the modification meets the intent of  the code in the following ways:      a. The modification requested is the minimum necessary to meet the objectives, as described above.  b. The modification is based on sound engineering judgment, per information provided above and in  the Traffic Report and Technical Memorandum  c. No other properties in the vicinity will be injured by this modification, no impacts would occur at all  to adjacent properties to the south.  d. Conforms to the intent and purpose of the code by maintaining existing frontage improvements.  e. The statements provided above justify the modification.  f. Will not create adverse impacts to other properties. No impacts would occur to the adjacent  property to the south.      CLOSING      We trust the information provided within this modification request letter, in conjunction with the  referenced project Traffic Report and Technical Memorandum provides suitable information for your  review of the modification.  14‐000942  3/27/2015  1601 Lind Ave SW    35                  q. Distance in feet from wetland    N/A  r. Distance from closest area of work to ordinary high water mark    N/A  s. description of the nature of the existing shoreline     N/A  t. view    There are views from the existing building of Mount Rainer. The new building will not block Mt  Rainer views from neighboring buildings.